金湖洲际花园营销策略报告
目录
市场研究本体分析营销策略浩华简介
市场研究
壹
--宏观环境--
金湖当前无限购、限卖、限价政策金湖县同淮安市区实施网签限制首次购房，首付30%，基准率上浮10%；二套房，首付40%，基准率上浮15%；三套房，不予办理贷款，部分银行认贷认房。
金湖县当前已有有部分银行已经开始实施认房又认贷（名下有两套房以上再购房不予办理房贷），此政策近期内将是趋势，假如各银行全部实施，将导致很多人无购房贷款资格，二套房首付比例4成，但同于淮安市区同步实行限签，整体政策不容乐观。
淮安9家银行首套房房利率统计
淮安9家银行二套房房利率统计
政策环境
2015-2016年供应量较大，且楼面价较高， 16年成交楼面价达到近几年峰值为1185.6元/㎡ 。近两年成交面积趋于稳定，成交楼面价有所下降，目前项目周边竞品基准楼面价为1000-1650元/㎡。近两年成交土地都将集中在2019年和2020年供应，未来市场不容乐观。
土地市场
市场量价
金湖市场容量存在周期波动，但价格稳步提升，但从长远来看，量价将趋于稳定。
阶段：2012-2013年金湖县住宅成交呈现量价齐升的态势，2013-2015年量跌价升，2016-2018年量价齐升，2019年住宅成交量较2018年成交量环比下跌。量价：市场容量存在周期波动，价格稳步提升；18年金湖县成交39.8万㎡，较17年增长31%，成交均价5104元/㎡，截至19年7月成交16.65㎡，成交套数1404套，成交均价5538元/㎡，较18年价格上涨8.5%。趋势：市场容量将随市场周期产生波动，价格将保持相对平稳。城西片区未来受高铁站建设影响，城南新区作为城市重点发展方向，都将是主流供应区域，现售房价已逐步触顶，受国家整体调控政策与思路影响，未来房价将相对稳定。
数据来源：金湖县房管局提供的数据
供需结构
通过结构对标户型分析，确定金湖县城户型设计3房主流，2房禁止，首改重功能，再改强空间感受，控总价缩面积做足赠送空间。
结构表现:金湖县城以首改110-130面积段占比最高，达46%，首置产品占比其次，占31%；首置首改最畅销，首改和首改产品占比高达77%。
对标项目：新城悦隽风华首改开盘去化率高，再改产品去化较差主流高改，当地对产品面积接受范围广，中小户型普遍受欢迎。
户型功能:首改重功能，再改强空间感受，4房主流；4房主流，3房为辅，5房补充，2房禁止；控总价，户型更趋适用；
总价结构
基于板块内成交总价段分析，首置90-110㎡：总价50-60万；低改110-125㎡：总价60-70万，中改125-144㎡：总价70-80万，再改200-250㎡：总价120-140万。
总价控制值：首置需求：60以下；改善需求：70万以内；需求临界点：100万左右;危险禁止值：140万以上；
产品主力总价：特刚90㎡以下：40万；首置90-110㎡：40-70万；低改110-125㎡：50-80万；中改125-144㎡：70-100万；高改144-180㎡：140万以内；