定位策略沟通案 保利.罗兰香谷项目 佛山經緯房産諮詢有限公司 KINGSWICK (FOSHAN) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 保利系列产品《保利.罗兰香谷》落户于佛山南海里水，该地块拥有着一个相当优雅的自然环境和广佛的地域情结，而对于一个系列产品的定位，我们将如何沿用产品的精华及如何升华，然后又如何结合自身的特点进行优化，以下是我们的思路？ 市场将会给予我们定位的范畴 客户与产品将会给予我们定位的层次 “它山之石可以攻玉” 我们将优化并呈现市场 发现区域价值探索市场前景 广州 广佛都市圈 项目 佛山 地块位于广佛交界，受同城影响，接受两市辐射 项目区位-广佛交界，接受两市辐射 5 项目区位-地处交临偏离中心、坐位尴尬 本案 地理位置： 南海里水镇南部展旗岗风景区，靠近大沥-黄岐北部，离两镇中心区均有一定距离 心理位置： 对于里水人，远离镇中心，有点偏远；对于大沥人，地处里水，偏远 虽在两镇交界，可辐射两镇，但存在较大的心理距离，本项目区位尴尬，处于“班芙”一期烂尾之更深入处 班芙前期开发区域 本案 6 项目区位-周边缺乏城区居住生活氛围 本案 地块周边道路： 佛山一环、广佛高速、盐南公路 地块周边环境： 周边有很多条自然村落，并有小型工业区零星分布周边，西侧为山体 路网较为发达、自然村、小工业区包围的绿地，周边生活配套、氛围欠缺 7 项目交通-交通便捷、通达性强 本案 路网状况： 佛山一环盐南路出口位于本案东侧约500米，佛山一环，快速链接佛山各区； 盐南路连接里水镇中心，15分钟车程可达； 广佛高速沙涌出口，位于本案1公里处，可快速链接广州白云、荔湾区 佛山一环盐南路出口 环线与高速出口连接本案地块，通达性强，偏远感可以突破 广佛高速沙涌出口 8 项目属性-拥自然资源、览葱葱山林 本案 班芙前期开发区域 北面：前期烂尾项目 南面：山体、农田 西面：山体 南面：草地 地块位于与班芙项目核心区域，四周均为绿地、无高层建筑物，环境较佳，拥有较佳的自然环境资源 9 区位：广佛交界，受广佛辐射；里水-大沥交界，地理位置尴尬 交通：佛山一环、高速连接通达性强，心理距离需要突破 周边：自然村、小型工业区位置，居住氛围欠缺 配套：周边生活配套不完善 地块：周边绿地围绕，自然环境资源丰富，可塑性极强 地处广佛共融、拥自然环境基础 1、“东翼”：更新范围包括桂城街道、里水镇以及大沥镇虹岭路以东区域 2、 “中枢”：更新范围包括狮山镇、罗村街道、大沥镇虹岭路以西区域、丹灶镇南海工业园 3、 “西翼”：更新范围包括九江镇、西樵镇以及丹灶镇除南海工业园以外区域 “东翼”片区 “中枢”片区 “西翼”片区 东翼：现代金融、商贸功能区，包括桂城、里水、大沥东部 以“泛千灯湖”概念拓宽广东金融高新区范围，辐射佛山一环东线都市型产业带、广佛国际商贸城、里水金融后台服务配套区，形成“一区多园”格局，打造“广佛金谷” 南海城市定位-“中枢两翼，核心带动” 里水城市定位 定位一：佛山前庭，广州后院 定位二：南海东北部中心城镇 里水镇位于南海区东北部，北接广州花都区，东与广州市相连，因此里水镇具有“佛山前庭，广州后院”和“南海东北部中心城镇”之称 里水镇具有建设用地45平方公里，容纳居住人口32-38万人的规模 里水空间布局 西扩北进：向西拓展里水、和顺的产业，与官窑、松岗加强沟通联系 南北相融：在加强里水镇南北经济建设的同时，加强北与花都，南与大沥的经济建设 开发新中心城区：和顺并入里水镇后，镇中心设在原里水镇中心，组建成一个新中心城区，突出中心城区作用，提高里水镇的城镇竞争力 发展生态产业，建设广佛休闲新城：作为南海东部地区生态廊道和都市农业区的特色功能的主要镇街，已经成为南海东部地区的一张“生态王牌” 本项 本项虽居于里水中心城区近郊位置，但与里水和大沥紧密相连 13 13 成交面积逐年递升，09年和10年成交量大增，发展趋势向上扬； 成交价格经历08年低谷后反弹上扬，但未到历史高位。里水的后续供应量加大，品牌开发项目增多，在楼市稳定情况下，价格会继续上扬。 里水房地产宏观分析 14 14 里水市场长期缺乏供应：故09年9-10月，2010年4月等供应的高峰，均引发市场较快的消化，至今年年中，里水剩余货量不足5万㎡说明市场需求因无供应受到长期积压，新增货量的上市往往能被快速消化 里水房地产宏观分析 南海里水，将致力建设广佛休闲新城 广佛的同城与自身环境资源，为里水的发展提供了前提条件，同时地区的供需关系也随着城市的发展步伐和契机逐渐呈上扬态势。 本项内因：（优质自然资源） 本项外因：（政策推动利好、政府规划契合、市场供求平衡） 政策推动共融，城市布局契合环境 定位关键词：广佛休闲新城 客源特征及供求产品 17 17 金沙洲板块：虽金沙洲与里水仅一河之隔，但分属不同地域，本地顾客会对其存在一定的心理距离感，且目前金沙洲楼价较高，对顾客难以产生吸引力。 里水板块：里水房地产正处于蓬勃发展阶段，多个项目雄起，未来发展前景良好，同时由于前期当地需求一直受压抑，刚性需求逐渐得到释放。 大沥板块：大沥房地产前期受土地制约发展，近年通过旧改盘活土地后迎来新的一轮发展，品牌开发商纷纷布局大沥，并进一步释放当地需求。 黄岐板块：黄岐房地产发展起步较早，目前已处于较为成熟的阶段。但新晋楼盘不多，因此目前供应量也较少。 以本项目为中心，形成里水、大沥、黄岐、金沙洲四大市场对比区域板块和客户来源 板块划分