三阳高尔夫别墅 营销推广方案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 2007 年 1 月 17 日 市场调研篇 营销推广篇 企划表现篇 1 苏州别墅市场分析 2 项目特定市场分析 3 项目立地条件分析 4 项目市场定位分析 一、苏州别墅市场分析 a、综述： 1、苏州别墅发展历程 第一阶段 外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年） 第二阶段 经济型别墅占据主流（1998年-2002年） 第三阶段 高档别墅步入市场（2002年-2004年） 第四阶段 品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今） 代表项目：独墅苑、美墅缘 代表项目：天伦·随园、碧瀛谷 代表项目：庭园、本岸、中信太湖城 一、苏州别墅市场分析 b、产品演变： 1、苏州别墅发展历程 一、苏州别墅市场分析 c、卖点演变： 1、苏州别墅发展历程 一、苏州别墅市场分析 d、需求演变： 1、苏州别墅发展历程 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 一、苏州别墅市场分析 e、客源演变： 1、苏州别墅发展历程 客户组成变化 发展阶段 营销主体 一、苏州别墅市场分析 a、供应分析： 2、苏州别墅宏观分析 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 从市场供应量来看：07年苏州别墅07年的新推供应量达到125.7万㎡，主要来自于05、06年出让的低容积用地开发 园区、新区的别墅供应板块贡献率上升较大，主要源于湖东、浒关低容积用地的开发；其他三区中，中心城区受土地供应限制，吴中区推量与06年持平； 园区、吴中区将是未来苏州别墅的主要供应板块，新区别墅供应将会有所增加! 一、苏州别墅市场分析 b、成交分析： 2、苏州别墅宏观分析 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 从别墅成交量来看：07年别墅市场成交量波动较大，今年的成交高峰期在6、11月份。10月份开盘项目减少及政策影响，成交量下滑较明显。 11月份别墅成交出现的反弹主要源于吴中区别墅的强势消化，园区别墅成交已现颓势，当月成交仅9030平米，12月份也仅成交5000余方。 从各区的成交情况来看：07年至今，吴中区、园区贡献了苏州市区72.3％的市场去化量体，两板块仍然是苏州市区别墅的主战场 一、苏州别墅市场分析 c、存量分析： 2、苏州别墅宏观分析 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 从别墅存量来看：截止12月底，苏州别墅市场存量为70万方。 从产品类型来看：目前市场产品以联排（含双拼）别墅为主，其中联排比例占到66.9%。联体别墅是市场的供应主力。 从产品面积来看：受2006年存量产品影响，存量联排的平均单套面积较大；但07年别墅主力面积相比2006年在减小，目前主流联排别墅面积为240-280平米 一、苏州别墅市场分析 d、总结分析： 2、苏州别墅宏观分析 品牌价值、产品创新阶段 经济联排和独栋成为市场主体 宏观市场特征总结 关键词：别墅产品趋于经济实用、产品创新、建筑风格多样；客户多元化 关键词：市场存量联排比例达60.7%；经济型联排和独栋占市场主流 价格峰值出现，成交阻力凸显 关键词：1-9月别墅价格的顺市上涨，在新政调控影响下，高档别墅成交速度放缓 一、苏州别墅市场分析 a、板块划分： 3、苏州别墅板块分析 太湖板块 城区板块 澄湖板块 阳澄湖板块 金鸡湖板块 一、苏州别墅市场分析 b、市区板块： 3、苏州别墅板块分析 庭园 自然环境：拙政园、留园等苏州古典私家园林 配套环境：观前和石路商业圈 交通条件：铁路干线、苏州环线和沪宁高速 价格因素：古城范围内联体均格在1.4万-2万元/平米，独栋价格已突破30000元/平米 客源情况：域人文底蕴、历史价值促使许多在外打拼多年的苏州成功人士荣归故里，叶落归根，同时吸引了对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外华人等，以上客户构成了古城区客源的一大部分。 典型项目：庭园、拙政园、世家留园、大观名园等 独有的古典私家园林人文气息 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看