重整河山 待后生 2006年4月 合作背景 亚澜湾，中国十大豪宅，占尽天时地利，坐拥绝版潮白水景，像一艘即将启程的豪华游轮。但是，当大家翘首期盼的时候，她的航程却放慢了，所有业内业外的人们百思不得其解的时候，地雅集团接过了亚澜湾的舵，决心让她重新起航，伟业顾问得到了一个和地雅集团合作的机会，相信双方的合作会让亚澜湾顺利驶向成功的彼岸！ 前言 亚澜湾 ■亚澜湾现在的关键问题在哪里？ ■为保证项目整盘销售顺利实施，后续工作的核心在哪里？ 我们目标 重新树立项目中国十大豪宅品牌 2006年底以前完成剩余房产80％的销售率 目录 ■ 市场分析 ■项目分析 ■ 项目定位 ■ 解决之道 ■ 营销推广 ■ 伟业优势 ■ 团队保障 市场分析 ■ 宏观市场分析 ■ 竞争区域分析 ■ 区域市场分析 ■国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。 2005别墅市场受政策影响比较小 ■2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量 ■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。 2005年北京别墅现状 宏观市场分析 政策循序渐进，调控精细入微 市场供不应求，价格借势上涨 双向持续高温，客户呈现升级 关键词：稳固调控、供需两旺、客户多元 北京别墅市场未来年预测 宏观市场分析 别墅市场分布态势 北京市别墅板块是依托环境自然资源，沿城市快速路规模化发展。道路成为别墅区块发展的先决条件之一。 宏观市场分析 北京别墅的竞争已形成板块竞争与项目竞争，板块特点得到强化，而且板块竞争先于项目竞争。密云板块已初步确立。 ■近年北京市别墅板块随着城市道路的扩展，呈“蛙跳式”发展趋势； ■已经突破“传统别墅区”，到达各个区域，甚至远郊区县； ■北部板块依托于自然风景，休闲度假别墅市场逐步升温。 别墅市场发展 宏观市场分析 宏观市场分析 京承高速的全线通车将大大拉近怀柔、密云与北京城区的距离。直接导致区域价值的提升，为怀密两大别墅区带来前所未有的市场契机，更加剧了密云与怀柔别墅市场的竞争。 ■高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场 ■随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价 ■从2000年到2005年，市场在售的别墅项目个数逐年呈比较明显的递增趋势 ■2005年新增别墅供应量突进，大量中低价位别墅成为北京别墅市场主流，瞄准广阔的中产阶级。 ■同时，别墅市场的终端客户向外资、外地化偏移。 市场态势 宏观市场分析 ■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展 ■别墅产品逐渐完善、区域特点逐渐清晰 ■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧 ■本项目基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出 结论 宏观市场分析 市场分析 ■ 宏观市场分析 ■ 竞争区域分析 ■ 区域市场分析 竞争区域分析 密云VS怀柔 密云、怀柔两区域，地理位置相差不远，自然风光趋同。06年10月京承全线通车，将更加缩短了两个区域的交通时间。区域竞争在所难免。 山怀柔境内山脉连绵，境内山青水秀，环境优雅，空气清新，有“天然氧吧”之称. 怀柔自然及人文环境 寺红螺寺是区域内历史人文底蕴的主要支撑点，香火旺盛，有历史与传说根基”先有红螺寺，后有北京城”，另一说为”先有潭柘寺，后有北京城”。 湖怀柔的旅游特色中，以水为胜，红螺湖为水景之胜. 竞争区域分析 区域市场表现 中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少 独栋别墅，价格从6500-12000 元/平米； 双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米； 联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。 怀柔别墅市场整体销售状况低迷。 6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售速度及价格出现瓶颈 红螺湖别墅 红螺湖项目简介 总建面：2.9万平方米 容积率： 0.232 一期：19套 二期：81套 主力面积：一期499.69－633.88平米 二期234-1061平米 开盘时间：一期：2003-11-25 二期：未开盘，预计今年4月 建筑风格：北美风格 物业类型：全独栋别墅 竞争区域分析 该项目为目前怀柔区域内高端别墅项目，项目价格在区域内较高。项目在项目打造上也别具匠心，追求品质。但开盘以来，市场对该项目的接受程度并不高，项目销售情况不佳。 分析原因：高端别墅在怀柔市场需求存在瓶颈 龙山新新小镇简介 建筑面积： 80万 平方米 容积率：0.56 产品类型：独栋 双拼 联排 主力面积：独栋300-350㎡ 双拼210-260 ㎡ 联排 200 ㎡ 物业类型：独栋、联排 产品风格：德式 联排别墅均价：4550元/平方米 独栋别墅均价：5000-7000元/平方米 开盘日期： 一期2002年4月 二期2004年5月 三期2006年3月 历年销售平均80套左右 已售约320套 龙山新新小镇 购买主体为怀柔当地客户，政府公务员及私营业主改善居住 少部分为休闲度假型市内客户。 竞争区域分析 ■ 湖光山舍周边地块 占地：5000亩 其中1500亩建设为5星级度假村，1000亩别墅用地，2500亩高尔夫 ■ 雁栖湖地区三块别墅用地 占地：400亩 建筑类型：联排别墅 占地：800亩 建筑类型：独栋别墅 预期售价：8000元/㎡以上 主力户型：200平米以内 占地：200亩 未进行招拍挂 潜在供应量将在2400亩左右。预计07－08年集中上市。将会对密云别墅市场产生较大竞争。 怀柔潜在项目 竞争区域分析