序 这个城市 并不缺少别墅！！ 缺少的是 具有感情的建筑...... 犒赏 岁月的礼物 清水湾度假别墅项目全案营销策划攻略 盛唐机构 联手 福田集团…… 【销售力】 营销力— 代理机构制定并执行的销售策略 产品力— 与竞争对手相比充分的核心优势 形象力— 面对目标客群展现的形象支撑力 推广力— 阶段性、节奏性的推广手段应用 关键词： 四力合一，形成最强的销售力！！ 2011年，福田集团将以全新战略蓝图，面对上饶新的市场格局和竞争挑战，必然面临品牌的升级。 作为这个战略的实施者——清水湾将也以新的产品，满足市场新的人群和新的需求，必然成为福田集团品牌升级的重要载体。 别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing 从成交面积段来分析， 别墅成交量最大的面积区间为 250-300平米 和 300-350平米， 这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的独立别墅需求旺盛。 从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，总价范围是在300万元/套内。 独栋别墅市场特征 随着别墅用地停批影响的逐渐体现和购房者对生活质量追求的进一步提升，未来的一段时间之内，在近郊配套较完善、具有一定区位和交通优势的区域内，独栋及经济型别墅将会继续受到大部分市区改善性购房客户的广泛追捧。 市场供应量为数不多，目前以滨江御景和珑山林最为热销，总体供应楼盘个数约5个左右； 购买客户比较偏爱实际使用面积达到350平方米左右的户型设计； 基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠送地下阳光室方式，使得实际使用面积在350平方米左右，在使用功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。 项目名称：滨江御景 地理位置：上饶市沿河路，双塔公园处 发展商：浙江永利集团 占地面积：23万平方米， 总建筑面积：27万平方米， 容积率：0.84 建筑类型：联排别墅、花园洋房、电梯房 联排房型面积：220-350平方米，每户赠送50-90平方米地下阳光室， 总户数：225（一期） 目前售价：均价8000元/平方米， 项目名称：顶佳·珑山林 地理位置：上饶县石狮（上饶东高速口旁） 发展商：江西顶佳置业发展有限公司 占地面积：700亩，一期200亩 容积率：0.6 总户数：400余户 建筑类型：独栋、联排别墅 房型面积：270-460平方米， 每一栋别墅均规划了50㎡-200㎡的私家庭院 销售均价：7000元/平方米 小 结: 清水湾以260-370平方米为主力的精致纯独栋别墅向上饶传统的豪宅挑战。180万元起价，主力总价控制在300万元左右，象这样的纯独栋别墅拥有很大的市场潜力。 由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块出让,别墅用地因此更显稀缺； 独立别墅市场明显呈现出供不应求态势,市场成交价格稳步上升； 对于独立别墅面积合理控制在250-350平方米之间，总价方面控制在300万/套以内，更是深受客户的喜爱。 别墅产品定位篇 Product orientation 版块：灵山景区门户 紧拥“天下第三十三福地”国家级风景名胜区--灵山睡美人。 两面环山，三面环水。 打造功能齐全的环水生态度假庄园 资源：百亩农业生态果园 福田集团斥资打造百亩农业生态果园，沿河两岸规划有多种水果果园、喷泉广场、游泳池、景观水车等丰富的生态景观及游玩场所 项目：环水相抱、顶级会所、四大居住方式 植物的乐园，动物的天堂。唯一的健康水源；上饶最宜人的小气候；最接近自然地人类栖息地 团队：整合规划设计专家团队 法国C&P(喜邦)建筑设计公司，杭州潘天寿环境艺术研究设计院，心灵归墅出自专家之手 营销SLOGAN： 山水·独栋·心灵归墅 逃逸城市 远离喧嚣 慰籍心灵的也许只有那一湾清水、一片山林 放纵身心于自家庄园 全部的企求也许只是那天地无处不在 怀有感恩的心 分享着父母之爱、儿女之情 有思想的人 需要更多的沉澱 还好，有别墅，心灵的归墅！！ 【产品力分析】 交 通 环 境 景 观 产 品 价 格 地 段 站在竞争的高度，本项目能否对其他别墅项目形成足够的竞争！！ 灵山区域，远离喧嚣！ 紧邻国道、高速，上饶县、上饶市15分钟切换 别墅氛围较好 国家级灵山风景区、中心山水环抱、百亩生态果园 103席纯独栋别墅 总价180万起，别墅梦想轻松实现 核 心 利 益 点 【竞争力比对】 中 庸 同市场中同类产品相比，本项目各项产品技术指标均不占优势， 后期推广中，如果只站在同一功能层面比拼产品，死路...... 虽然前期价格有优势，但并不能直接诉求...... 那么，项目整体包装推广的利益点？？ 盛唐建议—— 打造区隔性诉求！ 清水湾将面对的主要风险和解决关键： 我们， 一群特立独行、充满激情的年轻人！ 深谙地产之道，独特的地产观！讲求“创意=生意”， 崇尚做“加速度”推广！！崇尚做真正实效的策划！！ 项目劣势最大化的规避！！ 对于清水湾，盛唐的态度—— 项目优势最大化的体现！！ 最有力的刺激客群消费欲望！！ 项目的核心竞争力！ 打造项目的核心竞争力 【墅 . 源】 【别墅 .现代】 现代的别墅为适应不同社会阶层的需要， 无论是建筑的布局、还是建筑的文化属性，都有了很大的变化。 从别墅的居住需求角度，别墅基本可以分为两大类： 第一居所型 ——享受生活型城市别墅 交通便捷，离尘不离城！ 一方面满足生活享受的需要， 一方面满足日常社交的需要！ 第二居所型 ——度假休闲型5＋2别墅 林水当风，天地无处不在！ 远离尘嚣，颐养性情、彰显身份！ 更多的依托 —— 区域优美的自然景观 社区成熟的物业服务 完善的生活配套