重整河山 待后生
4月
合作背景
亚澜湾，中国十大豪宅，占尽天时地利，坐拥绝版潮白水景，像一艘即将启程的豪华游轮。但是，当大家翘首期盼的时候，她的航程却放慢了，所有业内业外的人们百思不得其解的时候，地雅集团接过了亚澜湾的舵，决心让她重新起航，伟业顾问得到了一个和地雅集团合作的机会，相信双方的合作会让亚澜湾顺利驶向成功的彼岸！
前言
亚澜湾 ■亚澜湾现在的关键问题在哪里？ ■为保证项目整盘销售顺利实施，后续工作的核心在哪里？
我们目标 重新树立项目中国十大豪宅品牌 底以前完成剩余房产80％的销售率
目录
■ 市场分析 ■项目分析 ■ 项目定位 ■ 解决之道 ■ 营销推广 ■ 伟业优势 ■ 团队保障
市场分析
■ 宏观市场分析 ■ 竞争区域分析 ■ 区域市场分析
■国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。 别墅市场受政策影响比较小 ■以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是批下的土地，“稀缺资源”集中放量 ■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。
北京别墅现状
宏观市场分析
政策循序渐进，调控精细入微 市场供不应求，价格借势上涨 双向持续高温，客户呈现升级
关键词：稳固调控、供需两旺、客户多元
北京别墅市场未来年预测
宏观市场分析
别墅市场分布态势
北京市别墅板块是依托环境自然资源，沿城市快速路规模化发展。道路成为别墅区块发展的先决条件之一

宏观市场分析
北京别墅的竞争已形成板块竞争与项目竞争，板块特点得到强化，而且板块竞争先于项目竞争。密云板块已初步确立

■近年北京市别墅板块随着城市道路的扩展，呈“蛙跳式”发展趋势； ■已经突破“传统别墅区”，到达各个区域，甚至远郊区县； ■北部板块依托于自然风景，休闲度假别墅市场逐步升温

别墅市场发展
宏观市场分析
宏观市场分析
京承高速的全线通车将大大拉近怀柔、密云与北京城区的距离。直接导致区域价值的提升，为怀密两大别墅区带来前所未有的市场契机，更加剧了密云与怀柔别墅市场的竞争

■高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场 ■随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价
■从2000年到，市场在售的别墅项目个数逐年呈比较明显的递增趋势 ■新增别墅供应量突进，大量中低价位别墅成为北京别墅市场主流，瞄准广阔的中产阶级。 ■同时，别墅市场的终端客户向外资、外地化偏移

市场态势
宏观市场分析
■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展 ■别墅产品逐渐完善、区域特点逐渐清晰 ■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧 ■本项目基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出
结论
宏观市场分析
市场分析
■ 宏观市场分析 ■ 竞争区域分析 ■ 区域市场分析
竞争区域分析
密云VS怀柔
密云、怀柔两区域，地理位置相差不远，自然风光趋同。06年10月京承全线通车，将更加缩短了两个区域的交通时间。区域竞争在所难免

山怀柔境内山脉连绵，境内山青水秀，环境优雅，空气清新，有“天然氧吧”之称.
怀柔自然及人文环境
寺红螺寺是区域内历史人文底蕴的主要支撑点，香火旺盛，有历史与传说根基”先有红螺寺，后有北京城”，另一说为”先有潭柘寺，后有北京城”

湖怀柔的旅游特色中，以水为胜，红螺湖为水景之胜.
竞争区域分析
区域市场表现
中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少 独栋别墅，价格从6500-12000 元/平米； 双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米； 联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米

怀柔别墅市场整体销售状况低迷。 6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售速度及价格出现瓶颈
红螺湖别墅
红螺湖项目简介
总建面：2.9万平方米 容积率： 0.232 一期：19套 二期：81套 主力面积：一期499.69－633.88平米 二期234-1061平米 开盘时间：一期：-11-25 二期：未开盘，预计今年4月 建筑风格：北美风格 物业类型：全独栋别墅
竞争区域分析
该项目为目前怀柔区域内高端别墅项目，项目价格在区域内较高。项目在项目打造上也别具匠心，追求品质。但开盘以来，市场对该项目的接受程度并不高，项目销售情况不佳。 分析原因：高端别墅在怀柔市场需求存在瓶颈
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