明威地产长安项目定位研究及发展战略报告
谨呈：明威地产--项目整体定位及发展战略
项目形象定位
项目产品定位
项目客户定位
项目本体研究
开发目标及项目背景
项目核心问题
区域研究
市场研究
客户研究
报告思路
案例借鉴
宏观市场
初步排布建议项目外部条件 项目地块质素 项目属性小结本项目隶属长安区，处于长安与西安的交汇区域，距离城南、高新、曲江三大区域均通达性良好，与城南联系最为便捷
本项目位于长安老区政府版块边缘区域，目前对区域较为陌生 距离城市发展最早的城南区域尺度最近，属于城南外扩第一区域，能够享受部分城南成熟配套辐射 与高新、城南、曲江三大成熟区域距离很近，车程均在20分钟左右
曲江区
市中心（钟楼）
主城区
城南板块
4公里
10.5公里
西长安街
西部大道
韦曲西街
绕城高速
城内区
高新区
城南区
曲江区
老区政府版块
钟楼
绕城高速
本项目区域
位
区
航天大道
子午大道
车程20分钟
车程20分钟
10.5公里 车程20分钟
关键词：城市边缘/通达性良好本项目区域内交通四通八达，公交系统有待完善；区域与地铁利好，但地块受到2号线地铁利好辐射有限
区域内道路交通便捷，通达性强； 高新区：经西部大道西沣路 太白南路 高新区 曲江区：经航天大道 雁塔南路曲江区 城南区：经电子正街、东仪路直达城南 目前本项目周边尚无公交路线，公共交通有待完善
通
交
关键词：公路便捷/公共交通待完善/地铁利好有限
交通条件：
项目配套：
西长安街
韦曲西街
雁环路
绕城高速
西部大道
1500米
÷
西沣路
子午大道
航天大道
太白南路
地铁
曲江区
高新区
雁塔南路
目前交通条件： 道路交通较为发达，通往高新、曲江、城南区域均快捷。此区域公共交通有待完善
未来：地铁2号地铁线对本项目辐射有限
城南区
电子正街
东仪路
西安地铁2号线2011年1 1月建成通车。至长安线路段将与2013年全线通车运行。 世联研究：地铁的开通能够提升周边物业价值。市区地铁利好有效范围为500-1000m、本项目距离地铁站1.5km，受到地铁辐射有限； 本项目距离地铁口较远，客户易受众多其余竞品项目拦截，地铁对本项目很难形成直接利好区域陌生，项目内部规划有教育配套，外部仅拥有基本生活配套，中高端商业配套匮乏，生活氛围尚未形成
套
配
交通条件：
项目配套：
长安广场
华润万家
西长安街
韦曲西街
雁环路
绕城高速
西部大道
1200米
÷
西沣路
子午大道
航天大道
太白南路
曲江区
高新区
城南区
电子正街
东仪路
周边有韦曲中学、距离长安二中2.4公里，项目具有一定教育资源 距长安广场、华润万家仅1.2公里，拥有基础配套，中高端商业配套不足
项目内部配套：
韦曲中学
项目外部配套：
本项目内部规划幼儿园、小学。拥有完善教育配套
关键词：教育配套/中高端商业配套匮乏
长安二中本项目周边规划有百米绿化带及千亩清凉山公园，但完成时间不确定，具有不可控性，对本项目前期价值不大
绕城高速
长安街
东仪路
电子正街
子午大道
西部大道
韦曲西街
长安西街
清凉山公园
500m
本项目地块西临百米绿化带，北距千亩清凉山仅500米。 由于规划具有不可控性，目前项目时间节点上不明确，景观资源对本项目可利用度不高。 百米绿化带：处于概念规划阶段而言，目前尚无明确时间节点。 清凉山公园：本项目位于公园南部，距离公园500米，部分地块拥有景观资源。 规划面积76.8公顷，其中建设用地67.4公顷(1005亩)，是长安区重点实施的十大项目之一，规划将于2011年开工
清凉寺现状
景
观
关键词：景观规划具有不确定性
规划中百米绿化带项目周边众多城改项目，环境较为混杂。且随着项目陆续入市，本项目整个开发期均将面临激烈竞争
周
边
城中村
城中村
城中村
关键词：众多村庄环境混杂/未来面临竞争
村庄
蒋家村
首帕张村
张家村
上塔坡村
下塔坡村
何家营村
皇子坡村
东崔家庄
根据2010年9月华商报信息：长安区列入城区规划范围内的共有36个村，目前已有8个列入了城中村改造计划，申店村，还有张家村、夏殿村、东崔家庄村、皇子坡村、何家营村、首帕张堡村和蒋家村
近期待改造城中村本项目地块形状不规则，东临东仪路延伸线，西临规划百米宽绿化带，北至西部大道，南至韦曲建材街
东临东仪路延伸线 西临规划中的百米宽绿化带 南至韦曲建材街北至西部大道
项目四至
北：西部大道
东：东仪路延伸线
南：韦曲建材街
四
至
西：规划中的百米宽绿化带
项目地块南侧小产权项目
关键词：地块形状不规则
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