西安曲江文化旅游集团永和坊项目定位研究与发展战略报告
谨呈：西安曲江文化旅游（集团）有限公司
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2008.11.19
公元二零零九年
中国
西安
曲江新巅峰
即将揭幕……
报告结构
背景分析
项目背景
市场背景
开发背景
开发目标与核心问题
区域发展与价值认知
市场竞争格局解析
案例研究与借鉴
客户特征与置业价值体系研究
分阶段开发策略
产品策略
价格判断
宏观市场发展趋势
低密度产品打造策略
高层产品打造策略
产品规划要点
本项目发展战略与项目定位
客户定位
产品定位
项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷
区位分析
项目位于西安市曲江区核心区域，距离主城区钟楼车行距离约8.5公里左右，车型时间约25分钟；
曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发带动下使其近年来成为城市的热点，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区；
曲江区
市中心（钟楼）
主城区
大雁塔
车程15-25分钟
关键词：
城市核心
高端居住区
项目与曲江高端生活配套无缝对接，“五园一塔”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内
生活配套：与曲江标志性高端生活配套无缝对接
项目向西距西安国际展览中心仅900多米;
北边紧邻西安国际会议中心和曲江宾馆；
项目南侧规划曲江金融商务区。

建设中的大唐不夜城总占地 967 亩 ， 总建面 65 万平方米 ，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体中国西部第一文化MALL ，明年开业。

景观休闲配套：与曲江核心的“五园一塔”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内
曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园；
大唐不夜城
曲江宾馆
金融商务区
大雁塔
曲江池遗址公园
大唐芙蓉园
唐城墙遗址公园
植物园
海洋公园
配套分析
关键词：
生活配套和景观休闲配套双优
西安国际展览中心
曲江国际会议中心
项目四面临路，道路通达性强，未来享有地铁2号线轨道交通利好，公交系统有待完善
交通分析
雁南五路延长线
翠华南路
雁塔南路
道路系统通达性良好：
雁塔南路城市主干道，双向六车道，道路状况良好，直接连通南二环和主城区；
在建翠华南路双向四车道，未来将连通翠华路，直接与南二环对接；
在建雁南五路延长线,双向四车道，未来将向西与长安路和希望路连通。

公交系统在发展建设中：
区域内部公交系统并不完善，但随着区域的不断发展，公共交通状况日趋成熟。

轨道交通即将运行：
西安首条地铁二号线路将于2011年开通，项目距离建设中地铁2号线会展中心站不足1公里。

关键词：
道路通达性强、轨道交通利好
地铁会展中心站
四至分析
兼具城市与低密住区双重意向,项目西侧和南侧城市化意向显著，东侧低密居住氛围浓厚，北侧远望大雁塔
雁塔南 路
雁 南 五 路
翠华南路
雁展 路
规划路
北侧：视野通透，高层项目可直接看到大雁塔；
南侧：对面有西安高级人民法院，可能有抗议活动，高法后面为规划中的曲江金融商务区，现今有两栋高层商业写字楼正在建设中，距离项目约300米；
东侧：路对面为曲江华府、溪园项目视线通达；
东北侧：正对面为曲江国际会议中心；
西侧：西部可直接看到电视塔。

地块外部
关键词：
城市与低密双重意向
基础指标
项目属于中大规模中等密度混合物业房地产开发项目，地块内部有一定的自然坡度可予利用
占地面积：约23.42万平米（351亩）
总建筑面积：约58万平米（按容积率2.5计算）
地块性质：住宅用地
容积率：2.23-2.5
地块使用年限：70年
暂不考虑90/70限制
限高：由东向西30米内限高12米，30米外限高60米
关键词：
中等规模、中低密度、混合物业
地块内部存在微地形，东南高，西北低，最大高差可达7.5-8米；
地块东南角存在土方，若判断不是建筑垃圾，则可加以利用；否则需要部分外运；
地块中间有规划城市支路，将地块自然分割为两部分。

西北角地块内变电站不可移出，且要求有15米的区隔
本体属性界定
项目位于西安市高端居住区曲江区核心地段，属于城市核心区域项目
区域位置
基础指标
项目四至
项目属于中大规模中等密度混合物业房地产开发项目
兼具城市与低密住区双重意向,项目西侧和南侧城市化意向显著，东侧低密居住氛围浓厚，北侧远望大雁塔
项目本体关键词——城市核心区，中大规模、中等密度、混合物业房地产项目
交通状况
项目四面临路，通达性强，公共交通系统日趋成熟，轨道交通即将运行
配套状况
项目座享城市稀缺休闲配套及高端产业生活配套
报告结构
背景分析
项目背景
市场背景
开发背景
开发目标与核心问题
区域发展与价值认知
市场竞争格局解析
案例研究与借鉴
客户特征与置业价值体系研究
分阶段开发策略
产品策略
价格判断
宏观市场发展趋势
低密度产品打造策略
高层产品打造策略
产品规划要点
本项目发展战略与项目定位
客户定位
产品定位
全国市场背景
07年-08年9月一线城市商品房成交面积走势
单位：万平方米50
100
150
200
250
300
350
07.1
07.3
07.5
07.7
07.9
07.11
08.1
08.3
08.10
北京
上海
广州
深圳
全国主要二、三线城市商品房/商品住宅成交面积走势
单位：万平米
天津
沈阳
重庆
长沙
西安
东莞50
100
150
200
250
300
07.1
07.2
07.3
07.4
07.5
07.6
07.7
07.8
07.9
07.10
07.11
07.12
08.1
08.3
08.6
08.8
08.10
08.5
08.7
一线城市
目前成交面积与07年上半年相比，平均下降53%左右
二线城市
成交面积与07年上半年相比，平均下降44.1%左右
此次金融危机对我国金融领域影响很深，与金融行业息息相关的房地产业也受到了极大的冲击，再加上之前宏观政策的打压，房地产市场已全面进入调整期。

在宏观调控和全球经济危机的双重影响下，我国房地产市场全面进入调整期，各大中城市均受到不同程度的影响