沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略
致：沈阳军辉房地产开发有限公司
目的与标准
北京的总部基地在北京丰台区，它的占地仅仅是北京市丰台区的百分之一的土地，但是它的税收是多少呢，以去年为例，总部基地产生的税收是整个丰台区的接近30%的税收。本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院关于项目2700亩地块的概念设计方案。

本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出项目2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目规划与开发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头子满意、老百姓满意。

老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老百姓看重生活质量。项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
沈阳市宏观经济情况
沈阳房地产发展现状
道义城市总体规划
道义房地产市场状况
地块解析和界定
区域经济背景分析
区域房地产供求情况分析
消费者支付能力分析
消费者投资趋势分析
500份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管4位
目标消费者深度访谈20位
调查各区域重点楼盘30个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
本报告要解决的核心问题我是谁？发展模式与外在气质。

我要去哪？我要成为什么？容积率。

怎么走？开发节奏与分期产品。

对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。项目界定
区域前景研判
案例借鉴和模式选择
项目定位
区域供应研究
区域需求研究
开发战略
开发次序
项目界定项目属性界定模型
项目分析
区位分析
区位属性
区位前景
经济指标
项目四至
交通及道路
景观资源
项目属性界定
本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。

联祥对高端物业
属性的界定模型
项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地2700亩，容积率未定。项目指标
后期开发
首期
按2700亩占地，容积率1.5计算，项目总建筑面积约270万平方米，最快估计得开发10年。