谨 呈：浙江天瑞房地产开发股份有限公司
[2007] GW-SZ-44
在过去的一个阶段工作中，世联项目组就天瑞塘下项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
政府官员及专业人士：
瑞安土地交易中心
塘下规划局
塘下镇政府
塘下镇人大
时代广场开发商
瑞安典型楼盘销售代表
温州典型楼盘销售代表
……
消费者深度访谈26位：
汽摩配城私营业主；
塘川街私营业主‘
典型汽摩配企业主；
意向客户；
典型公务员；
……
镇区房地产案例研究
东莞石龙镇世纪滨江
东莞厚街镇鼎盛时代广场
中山古镇灯都华庭
东莞常平镇金凯水都
旗锋天下
中央公馆
加州阳光
金域中央
镇区经济产业发展房地产市场发展水平及规律研究
镇区典型类似项目开发模式研究
塘下及项目现状研究
企业背景研究
区域背景研究
经济发展和产业现状研究
城市规划研究
土地利用研究
人口特征及消费水平研究
房地产市场发展研究
客户需求深层次分析研究
项目地块深层次分析
进行的研究
6月11日
7月18日
38个工作日
调研内容：
交通可达性
城市意向
产业分布和发展现状
自然资源、重大设施
建成区现状
房地产市场现状考察
房地产市场三级市场
调研区域：
温州市
瑞安市
塘下镇
消费者问卷调查：
塘下客户问卷调研70余份
本报告的技术思路天瑞的目标和问题问题界定及目标梳理
宏观经济与区域规划研究发展战略整体定位市场背景研究
房地产市场研究规划建议及分期策略镇区项目案例研究项目及企业背景简介财务分析项目及企业背景简介
项目区位——位于温州瑞安第一强镇塘下镇新中心区，紧邻规划中新镇政府
数字塘下
面积：83平方公里
耕地面积：42800亩
辖区：89个行政村和 5 个办事处
人口：常住人口 17万，外来人口 15 万人 。
经济：2006年GDP近60亿元；2006年财政收入8.6亿元，均占瑞安市的1/4。
塘下储蓄余额常年保持在50亿元左右；
关键词
全国小城镇综合改革和温州市小城市改革试点镇
汽摩配产业为主导
鱼米之乡
地块技术指标及项目四至——塘下最大规模住宅项目
指标
项目分为三个地块D5-4,D5-5,D5-6,其中D5-4,为回迁用地，暂时无法取得，后两块地占地82亩，建筑容积率2.5。总建筑面积约14万平米。地处塘下镇规划的中心区。
地价
地价3.58 亿元，436万元/亩，地面地价6545元/平，楼面地价2618元/平
现状
项目东临规划南面规划为镇行政中心广场；北面紧临轮船河（非强势资源），远眺凤凰山。
东
南
西
北
项目东至规划中瑞安大道
现状为农田
项目南至规划中政府行政大楼（现状为农田）
项目西至还建房用地
D5-4（塘松路）
项目北至轮船河
D5-4
D5-5
D5-6
地块内外部资源分析——内部为原始农田，无特殊资源，地块北部轮船河可利用，但非强势资源
内部资源：地块现状为原始农田，排水沟渠，无特殊资源。
外部资源：南面规划为镇政府；北面紧临轮船河，远眺凤凰山，山体为坟地。
凤凰山
轮船河
坟地
农田
荷塘
排水沟
地块交通通达性——目前需通过临时村道进入地块，新区路网尚未建设，仅有中心路今年将开始施工，进入性较差
项目地块
塘下大道
现状道路
中心路
临时村道
规划路
项目的限制条件
政策
产品配比必须满足90/70政策；
资金
资金没有压力，启动资金4个亿，除付清地价款外，另准备4000万启动项目，拿到四证即可融资；
规划
受政策影响，地块南面政府大楼暂不能建设，政府对中心区交通、配套等投入较弱。
项目属性界定：三线城市镇新中心区大规模住宅开发
企业背景分析——由原国企改制而成,具备丰富的中小规模开发经验,初具规模机会型开发企业,面临战略聚焦的选择
具有丰富的中小规模开发经验
熟悉不同物业类型的中高端项目开发
2006年销售额达到5亿元
1984年12月成立的瑞安市城市建设综合开发公司（国企）
1984
2001
2002
2005
2006
2007
改制
规模：5.1万
类型：多层
3.5万
多层
2001年1月改制成立 浙江天瑞房地产开发有限公司
1989
1990
1993
1994
1997
滨江
新村
凤山
小区
滨江中
心小区
欧安
小区
长春路
旧改
虹桥
花园
中银
公寓
塘下
项目
尚水名都
天瑞尚品
南阳
旧改
定向开发
旧改
商品房开发
3.9万
多层
4.2万
多层
1.3万
多层
3.6万
多层
规模：5.6万
类型：高层
1.9万
多层
10万
多层,小高层,
高层
3.6万
高层
14万
复合物业
战略聚焦
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