实战策略——尹博
大家一定会遇到一个最核心的问题就是如何找到切入点？用什么点去切入，我看一个项目如何去理解它，这个东西其实每个人都有他自己的特长，但是是否会成为一个体系化。其实我们每个人思考的时候都会有一个最大的问题，就是少思考一个点，或者看的东西都是自己特别熟悉的那一些，可能有很多东西是我们不知道的，那个时候你是否能形成一个体系化的思考
我当时给大家分析过的就是房地产。房地产领域当中具备的是土地、资源、市场、规划、产品，这五大版块让整个房地产流程化，而我们一直参与的是营销，营销当中包括了广告、销售、公关、媒体，还有最重要的是执行，因为即使是全部最好的东西执行也是非常关键的一个环节，这是整条产业链，而我们的思考模式也会成为一条很清晰的、结合产业链的思考模式
土地。大家每次在拿到项目以后一定首先要熟悉这块地：开发商为什么拿这块地，我们要知道一些问题，是否是区域的地王？楼面地价大概是多少？拿地动机是什么？土地的属性与年限是？地块自身物理条件？地块人文与价值认知？我们是做广告的，你是否在开发商拿到这块的时候就能把这块地先读懂了？知道这块地代表什么？对于集团、客户、区域、整个城市这块地代表什么？这个块的价值是什么？比如说地王大家都知道，是好事也是坏事，它标新了整个区域的价值，但它的楼面地价已经高出了周围所有人，那你怎么去做？你需要植入什么样的资源？
比如中粮一口澜山，它所在的坪山新区就是深圳建设“五大新城”之一，这个区是有很好的规划，但是没有成形，也就是大的东西我们利用不了；地标本身高压电之类的一些东西限制这块地的发展，这块地又没有任何人文和地文的东西，也没有价值；地王周围的楼价平均是两千零点，大部分都是七八百的价格拿的地，他拿的是七千多，算上经营成本和营销成本的话，这块地如果不卖到九千块基本上是亏本的，那么后期这个应该怎么做呢？也就是说中粮南山这个项目如果只是从土地角度来讲的话，这个项目要去解决的问题有很多，这个时候你会发现开发商可能更在乎你怎么去改变这些东西去带来价值，去把房子卖到一万块钱以上，这已经是个死命题了。你就会发现其实如果你把土地本身的时候你就读懂了很多
对土地的洞察与感知是读懂项目的一个最基本的根本。也就是说大家拿到一个项目的时候先不要急，先试着把这块土地读懂，集团对这块土地的用心、老板对这块土地的用心全部读懂，就会发现你能读懂他们的需求，在这之后你再去策略输出、再去建立一个庞大的东西才有价值、才是替代不了的
资源。资源这个东西是我们可以创造的、我们可以去拥有和改变的东西。资源有自有资源和外接资源。自有资源往往是开发商自己的东西，包括他们自己的品牌，比如万科可能是靠品牌资源做一些互动，一块很不好的地因为是万科造的、或者一些什么样东西的植入就会变得很OK；集团资源比如说中信、中粮、中行很庞大，他们的资源是否可以植入到项目里面去解决自有资源不足的问题。外接资源有一种是共有资源，比如深圳高级中学，这个学校的学费是很贵的，而在他方圆五个街区之间内所有的楼盘都是可以享受的，形成一种共有资源。还有一种就是嫁接资源，是在我们集团没有资源的情况之下，还有一种是开发商第一次做项目，什么资源都没有的情况下，我们是否可以为他植入或嫁接一些资源，成为他集团未来可持有、可经营或者是在短期内解决一些项目不足问题的一些资源
在四大资源体系下，你会发现当集团资源加入到嫁接资源的时候会成为一种倍化价值， 比如我们的这个项目可以做成一个红酒会所，而我中粮把最顶级的红酒的酒庄是否可以植入这个会所里面，形成一种价值的倍增；是否可以做一个顶级的SPA会所，而这个会所又结合到我中信最顶级的银行的资源客群，是否可以形成了一个资源圈层化的东西，也就是说这些东西不要单拿出来看，而是以一种加法或乘法的方式形成一种倍化效应
嫁接资源可以补足集团固有资源不足的情况，比如星河时代它有很多的自身的娱乐资源，但是在教育资源方面它有很大的不足，所有它需要补足，它可能引进的是深圳高级中学、深中这样的学校来补足
共有资源和品牌资源互动起来共同打造了一种躯壳性价值和标杆性价值。也就是说一个顶级品牌如果进入这种共有价值的话它会形成一种标杆，从而形成了共有资源圈层体系下最顶级的东西，别人都知道要以它为标杆，同时还会给他更大的品牌带来一种价值。而这种基准是建立在集团资源和品牌资源共有的基础之上的。共有资源可以共同形成一种躯壳性价值，比如香蜜湖：中海如果只单做一个项目的话它是躯壳不了别的豪宅市场的，但是如果中海在香蜜湖做了一个香蜜湖一号，这种价值是可以形成躯壳性的，仅我所有
星河时代的资源是源于星河丹堤沉淀下来的最顶级的豪宅产品，COCO PARK是它在中心区转移的过程当中转移的洞察载体，它资源不足的也是最需要解决的就是像山姆会员店这种最顶级的标准性的资源的链接问题。深圳只有两个山姆会员店，一个是在香蜜湖车公庙最顶级的豪宅片区，另一个就在星河时代，这是一种嫁接问题。还有一个最顶级的教育资源是它嫁接过来的，因为星河自身是不具备的，所以1+N、2+N或者星河自有资源模式的倍增是它今年开发最有有效的方式，而且你会发现龙老板以后再创造的时候他不会再创造像星河丹堤、星河时代这种顶级楼盘，他会把自己的资源不断地集团军化，到哪里都带着一群小弟，那种倍增效果就非常地棒，包括他现在尝到甜头的星河时代。星河丹堤的时候你会发现它是一种惯有的资源模式在植入，当这个模式到达一定的瓶颈的时候他会想到一个新的资源模式再去植入再去激发这个化学反应。由此可见核心观点就是：自有资源强的时候自有资源为主，外接资源为辅；自有资源弱的时候外接资源为主，要考虑如何去解决外接问题，利用哪些资源来填补我
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