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政策回顾
各地方政府时有定向“微调”宽松动作，政府调控呈现出“双重标准”
政策回顾
鼓励刚需，坚持楼市“去投资化”政策，倒逼资本回流实体经济与经济结构转型
政策内容
房产税或成税收调节重要手段，并逐步取代“限购令”
财政部部长谢旭人11月21日表示，要统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。 谢旭人指出，要充分发挥税收调节收入分配的作用，深化房地产税制改革，构建合理完善的房地税收制度，有效调节财富分配
房产税试点范围或扩大至海南、广州、杭州、两湖等。 一旦全国范围最可能借鉴湖北房产税改革方式
政策内容
未来房地产调控重点更偏向保障房建设管理
“十八大”期间有关推进保障房建设的讲话：
温家宝与李克强在政策表态中各有侧重点：
温家宝强调的重点在于：必须坚定不移的做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，重点是针对商品房领域。 李克强一直强调的重点在于保障房，建设保障房有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，推动相关产业发展
李克强副总理转正之后，应该更多的倾向自身房地产市场政策的调控逻辑，侧重保障房建设。 当保障房体系逐步完善，双轨制建成之际，市场具备一定的缓冲期，楼市限购与限贷政策将会逐步退出，房产税作为限购的替代政策也将推出
推进保障性安居工程建设
实现居民住有所居
政策内容
2012 政策小结
去投资调控常态化，地方局部微调试水； 强调房价合理回归，但未出台相关严厉调控政策； 信贷政策放松，鼓励刚性需求
2013 政策预判
总基调不变，政策不加码，不再强调降房价，支持面在增宽； 住房双轨制大趋所向，调控重点偏向保障房建设管理； 房产税或成税收调节重要手段逐步取代“限购令”
02
整体市场
受政策调控影响，12年整体市场成交同比11年有上涨趋势，但成交相比政策前依然较为低迷，前景预期仍不乐观
数据来源：同策数据系统 截止日期：2012.12.31 物业类型含普通住宅、洋房、别墅产品
青岛市商品住宅市场2010年全年成交91716套，季度平均成交22929套，2011年全年成交62492套，季度平均成交15623套，2012年成交87120套，季度平均成交21780套，2012年第四季度成交主要集中在11-12月份，主要受新的区域调整影响，成交集中在胶南市。 10年属政策预调期，成交量相比11年、12年较高。而12年属严控之后的平稳调控器，成交略有上浮，但整体市场依然难以激活，前景预期不明朗。成交层面来看，11年受政策影响最为严重；
成交走势
八区主力供影成交为李沧及城阳区刚需区域，五市集中在胶南市及胶州市，并呈现出明显的供不应求的趋势
数据来源：同策数据系统 截止日期：2012.12.31 物业类型含普通住宅、洋房、别墅产品
青岛八区商品住宅新增供应量为46789套，供应总面积523.3万方，整体成交45681套，成交总面积469.3万方； 五市新增商品住宅供应量为36596套，386.2万方，成交42588套，成交总面积423.6万方； 2012年成交价格较为平稳，八区整体成交均价在9905元/平米，五市整体成交均价在5718元/平米
成交对比
全市成交主力面积段为80-100㎡，主力成交价格段为6000-8000元/㎡，刚需主导
2012年青岛市商品住宅成交价格段主要集中于6001-8000元/㎡和3001-5000元/㎡，占比分别为29%和21%；其次为5001-6000元/㎡和8001-10000元/㎡，占比分别为15%和12%； 2012年青岛市商品住宅主力成交面积段为80-100㎡，占比为55%；其次为100-120㎡、60-80㎡、120-144㎡面积段，占比分别12%、11%和11%
数据来源：青岛同策数据系统；数据截止日期：2012.12.31
成交结构
别墅成交集中在城阳区及西海岸，12年全市别墅成交呈现出“量稳价稳“的趋势
城阳区别墅成交量最高，主要集中在环胶州湾板块的龙湖、世茂以及惜福镇的银盛泰德郡； 12年西海岸入市项目较多，导致成交量升高； 市区别墅供应较少，所以成交最少；
数据来源：青岛同策数据系统 截止日期：2012.12.31
12年别墅市场整体成交水平较11年有较大幅度上涨，主要是受别墅供应爆涨，及改善型需求扩大，尤其胶南不限购区域的供应量大涨，导致12年别墅成交大涨，同比涨幅53.9%。 成交价格方面整体呈上升趋势，12年整体成交均价为13431元/㎡，同比上涨6.6%
别墅成交
小面积、低总价、经济型别墅为市场主流 主力面积180-300㎡，主力总价160-300万
数据来源：青岛同策数据系统 截止日期：2012.12.31
受供应结构影响，11年以300-400平米大面积成交为主，12年以220-300平米户型为主，户型面积开始收小，更多的是面对中产阶级客户；
对比调控环境下的11年跟12年，主力成交总价集中在300万以下;2012年较11年250万以下的别墅成交明显增加，小面积、低总价经济型别墅成为市场主流；
别墅成交结构
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