振业城 2期营销
执行报告
纲要：本报告所指“振业城2期”，是指包括振业城二、三期在内的振业城2#地块所开发之湖滨别墅、联排别墅、叠加别墅以及多层洋房住宅产品。本报告主要从市场推广方面为振业城2期的推售制定整体策略，并将整体策略分解至每一营销推广执行阶段

目录
第一篇、区域宏观经济走势分析 3
一、深圳市经济发展概要 3
二、各区经济发展横向分析 4
三、龙岗区经济发展纵向分析 6
四、深圳市经济发展前瞻 10
第二篇：深圳市房地产市场发展分析 12
一、深圳市房地产市场发展宏观分析 12
二、深圳市中高档房地产项目分析 16
三、深圳市中高档市场客户分析 28
第三篇、项目定位分析 36
一、项目基本情况分析 36
二、重点竞争项目基本情况对照 39
三、项目SWOT分析及对策 40
四、项目营销推广定位 42
第四篇、项目营销执行策略 51
一、项目经营目标 51
二、营销战略与策略 52
三、入市时机与入市姿态 57
四、整体推售节奏建议 58
五、营销推广建议 64
六、现场包装建议 68
七、销售物料配合 78
第五篇、项目营销执行方案 82
一、营销推广进度安排 82
二、形象预热期推广策略及具体安排 85
三、公开强销期推广策略及具体安排 94
四、持续热销期推广策略及具体安排 99
五、尾盘消化期推广策略及具体安排 105
六、营销费用测算 111
第一篇、区域宏观经济走势分析
一、深圳市经济发展概要
1、国民经济健康平稳增长，四大支柱产业主导作用更加突出

全年本市生产总值达5684亿元，增长15％；规模以上工业增加值2723亿元，增长17.2％；全社会固定资产投资1272亿元，增长7.7％；社会消费品零售总额1671亿元，增长16.2％；进出口总额2374亿美元，增长29.9％，其中出口总额1361亿美元，增长34.1％。四大支柱产业增加值占GDP的比重达54.4％，提高4.6个百分点

2、固定资产投资适度增长，消费拉动和创新驱动作用不断增强

全市固定资产投资增幅低于GDP增幅7.3个百分点；社会消费品零售总额增幅近10年来首次高于GDP增幅。实现高新技术产品产值6294亿元，其中具有自主知识产权的占58.9％。全社会研发投入占GDP的比例达3.4％。专利申请量增长42％，达到29728件，居全国第二。全市经济由消费拉动和创新拉动的迹象已经十分明显

3、整体经济效益稳步提升，资源能源消耗水平持续下降

效益深圳统计正式纳入统计体系，开始成为衡量经济增长模式转变的重要尺度。效益深圳综合指数稳步提高。每平方公里土地产出GDP为2.91亿元，提高0.38亿元。全社会劳动生产率提高7.5％。全市万元GDP能耗、水耗以及全年化学需氧量排放量、二氧化硫排放量分别有不同程度下降。地方财政一般预算收入500.88亿元，增长21.5％，上划中央收入首次突破千亿，达1180亿元

4、社会更加文明和谐，人民群众更多地享受到经济发展的成果

各项社会事业取得新进步，城市生活环境质量进一步提升，名列“中国城市生活质量排行榜”第一位。城市登记失业率控制在2.31％的较低水平。人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。居民人均可支配收入增长5％。社会治安形势明显好转，全市刑事案件下降10.2％，八类暴力性案件下降29.9％。信访量、群体性事件明显下降。安全事故总起数下降33.1％，死亡人数下降8.3％，直接经济损失下降25.3％。成功申办第26届世界大学生运动会，成为历史上最年轻的主办城市

二、各区经济发展横向分析
深圳市经济继续保持高速增长，但是各区结构性差异较大。其中龙岗区总体经济仍旧处于相对落后状态，但是显示并逐渐发挥出较大的增长潜力

1、生产总值及经济增长率
全年深圳市实现生产总值5684亿元，比上年同比增长15%，其中宝安、龙岗、盐田三区经济增长率超过深圳市平均水平；各区生产总值在全区的排序依次是：宝安、南山、福田、龙岗、罗湖、盐田，宝安区保持着生产总值和经济增长率的双高增长态势，相比之下，龙岗区生产总值相对落后其他各区，但是较高的经济增长率成为龙岗区经济总产值追赶其他各区的动力

2、社会固定资产投资额
全市完成社会固定资产投资1272.26亿元，比上年同期增长7.7%，其中关内福田、罗湖两区投资额持续处于负增长状态，龙岗区以333.25亿元的投资额和16.8%的增长率居各区之首

3、社会商品零售总额
全市社会商品零售总额1671.29亿元，同比去年增长16.2%，全市各区消费能力排名依次如下：福田区、宝安区、罗湖区、南山区、龙岗区、盐田区。其中全年消费额落后且相近的龙岗区和南山区，同比增长率分列全市一二位，显示出较强的后劲增长力

4、居民收入水平
，全市人均可支配22567元，比上年同期增长5.0%。全市人均可收入水平其中排名依次是：福田区、南山区、宝安区、罗湖区、龙岗区、盐田区，增长率排名依次是：盐田区、福田区、南山区、罗湖区、宝安区、龙岗区，龙岗区人均可分配收入6元，比上年同期增长4.1%

综合以上数据分析，作为深圳市面积最大的市辖区，龙岗区的经济发展情况并没与其面积地位相匹配，与深圳市各区相比，存在经济总量规模偏小，经济增长仍旧以工业发展为导向，人均可分配收入偏低，社会商品消费力低下，外向型经济有待进一步扩大等问题

不过包括经济增长率、社会固定资产投资额、社会商品零售额增长率、出口额增长率等数据显示，龙岗区正保持以较快的速度实现跨越式增长，地区生产总值、工业总产值、增加值、社会固定资产投资额、财政收入等项目有望列全市前二名，但经济数据全面赶超宝安区并实现经济增长方式的转变，还需要一段时间的努力

三、龙岗区经济发展纵向分析
，龙岗区经济继续在高位上保持快速增长，大部分指标增速快于全市平均水平。值得一提的是，地区生产总值突破千亿元大关，达到1053.9亿元，同比增长18.0%，比全市高3个百分点；实现规模以上工业增加值625.3亿元，增长22.4%，比全市高5.2个百分点；固定资产投资333.2亿元，增
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