南山区福田区
罗湖区
项目界定区位印象：香蜜湖北l塘朗山郊野公园
塘朗山郊野公园
莲塘尾片区
香蜜湖片区
优势：
u处于一个完全生态化的片区
u处于城市的核心地段
u三面山景住宅
u片区规划发展齐全
u交通便利
劣势：
u有福龙路、北环路车辆噪音
u项目的进入条件稍弱，需经过其他项目地块
u项目西侧有坟地的影响
机会：
u西丽大学城提供客源
u福龙路开通交通便利
u南坪通车分流北环车流
u深圳市内土地供应减少
u深圳市景观住宅的供应量有限
威胁：
u二线拓展区楼盘分流
u深圳市景观区豪宅客户分流
本报告是严格保密的

项目属性定位：城市核心区l生态资源
l中大盘，具备豪宅质素
项目基本经济技术参数
占地面积：60899.04平米
容积率：2.9
建筑面积：176607.2平米
覆盖率：40%本报告是严格保密的

大势研判深圳市房地产市场价格上涨，
后会如何？
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二线拓展区低密度产品的持续推出，深
圳市豪宅市场价格得到刚性拉动
商住
用地
商住
用地
居住
用地
别墅
用地
居住
用地
商住
用地
商住
用地
商住
用地
土地
用途
1.2-2.510万11+12
可能在06年底入市深圳市华电房地产开发有限公司1.2-2.528.4万7
地块权属者已发生变化，可能分割
出让，入市时间难以预计深圳市住宅局
1.2-2.5;
0.6-1.2
125.2
万9
开发实力相对较强,可能在07年初入
市深圳市榕江实业公司1.2-2.57.7万10
可能在06年年底入市龙华镇物业发展公司
1.2-2.52.5万4
可能在06年中后入市,开发水平不高华来利实业有限公司0.6-1.227.6万13
1.2-2.527.1万3+5+8
预计土地将进行转让,入市时间在06
年中以后
深圳市祥泰信息咨询
有限公司
3.2-4.04.5万2
没有相关开发信息,预计土地要进行
转让,开发时间应在06年下半年新一代实业公司1.2-2.56.4万1
预计开发时间初始土地使用者容积率地块规模序号本报告是严格保密的

日出印象
金荣泰
城投七里香榭
祥泰地块
梅陇镇
阳光新镜园
龙1号
长城地产
德业基
达华科技实业
书香门第24657
9绿景项目11141720
8新鸿实业
四季春城四期12
潜龙华城16
春华四季园21
星河丹堤22
圣莫利斯18
工业用地
深圳新客站用地3457911
13141720政府用地
香港地铁用地
农民用房12
1621
22非商住地块
基本完全开发项目
其他代理公司项目
未确定代理商项目
世联代理项目图例说明：
龙华二线拓展区项目供应一览
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二手楼非均衡上涨，成交市场数据显示，面积
制约是影响产品价值拉升的重要因素
１、1-11月，
深圳全市单套建筑面积在144平方米以内的普通商品住宅销售套数占到全市的
88.63%，价格同比上涨10.82%；
144平方米以上的高档商品住宅（即豪宅）销售套数占到了全市的11.37%，价格
同比增长26.16%
２、深圳商品住宅成交面积仍然突破900万平方米，创下历年成交量新高

其中，全年全市豪宅供应面积达132万平方米，占总供应面积的18.4%，比
提高了8个百分点

３、在价格方面，目前深圳豪宅的全市均价达到每平方米13520元，比大
涨约40%，而普通住宅仅上涨了10%左右

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