天伦随园一期营销报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 2月29日 1 随园序曲——营销环境浅析 2 随园公民——目标客户分析 3 随园迷思——项目自身分析 天伦随园 6 随园表情——企划创意表现 4 随园动力——营销推广执行 5 随园引擎——销售执行计划 1、市场分布格局 依托阳澄湖和森林公园，形成两大别墅集中区，巴城独享阳澄湖度假板块 2、在售别墅个案分析 200 220 240 260 280 300 320 340 180 360 380 400 420 玉山胜境 丰泽园 苏园美墅 泰泓花园 檀香园 丰泽园 天使湾 160 M2 锦绣蓝湾 阳澄苏园 锦绣蓝湾 独体 双拼 联排 集 中 区 集 中 区 空 白 区 独栋别墅面积大于其他类型产品，其中主要集中在240-280平米，本项目主力面积处于区独栋产品主流面积区间 板块在售个案主力面积分析 天伦随园 200 220 240 260 280 300 320 340 150 360 380 500 800 玉山胜境 丰泽园 苏园美墅 泰泓花园 檀香园 丰泽园 天使湾 110 万元 锦绣蓝湾 阳澄苏园 锦绣蓝湾 独体 双拼 联排 独体与双拼、联排产品总价泾渭分明，价格远高于其余产品，独栋总价主要在220-280万/套，400万以上的独栋产品较少，本项目处于高总价位置 间 隔 区 同 化 区 板块在售个案主力总价分析 天伦随园 阳澄苏园 玉山胜境 丰泽园 天使湾 檀香园 泰泓花园 鼎园美墅 锦绣蓝湾 项目名称 中式风格 欧式风格 北美风格 别墅产品风格各异，中式风格市场竞争压力较大 板块在售个案建筑风格分析 天伦随园 3、产品去化特征分析 区域别墅整体去化缓慢；区域市场季节性影响明显；独栋别墅去化速度慢于其他别墅产品，平均去化速度为3-4套/月 4、竞争市场分析 区域市场别墅产品存量 目前区域市场的存量别墅以独栋产品为主，联排产品相对较少，独栋的存量产品占到了整个存量产品的70%； 从区域独栋别墅的去化速度看，市场上的存量独栋别墅去化需要5-7年时间，独栋别墅市场竞争压力巨大； 统计数据来自昆山房产信息网，截止时间08年2月 区域市场别墅用地存量 区域目前供应的别墅用地总量达到了128.7万平米，别墅用地供应过大； 从未来可上市的别墅的建筑面积看，将能达到80万平米左右，导致目前区域市场竞争的进一步激烈； 根据地块的容积率，可见未来产品中仍将有大量的独栋产品，独栋产品竞争将进一步恶化 5、 市场分析总结 处于昆山西部低密度居住区的核心位置，拥有阳澄湖资源，区域市场可塑造性强； 随着区域别墅市场的开发，05年后区域别墅供应量激增，市场竞争激烈； 市场上别墅产品销售去化速度缓慢，尤其是独栋别墅产品，出现了滞销态势； 市场上独栋别墅产品的单价主流区间在9000-10000元/平米，主力面积区间在220-280平米。 区域未来别墅供应量体巨大，竞争形式非常严峻 1 随园序曲——营销环境浅析 2 随园公民——目标客户分析 3 随园迷思——项目自身分析 天伦随园 4 随园动力——营销推广执行 6 随园表情——企划创意表现 5 随园引擎——销售执行计划 1、上海投资别墅客户分析 从大区域情况来看，长三角地区还是目前广大上海投资客户关注的重点，而苏州和昆山由于地缘和交通优势，其发展潜力和受关注程度名列前茅，是上海别墅投资客户的首选地域 上海客户异地置业关注要素 上海客户对置业区域的治安、法制、对外交通以及人均收入极为关注，对环境的保护和旅游度假资源状况也较为看重；本项目所在区域符合上海的投资客源的关注点 2、区域别墅客源分析——区域性 区域别墅客户为上海客户为主，兼顾苏州、昆山范围客户 3、 区域别墅客源分析——置业目的 上海 港台 昆山 其它 苏州 区域 阶层 置业目的 原因 高层管理者 金领阶层 私营业主 园区高层管理者 私营业主 在大陆工作的中高层 管理者 高层管理者 私营业主 度假 投资 自住 自住 投资 自住 投资 自住 投资 自然景观 交通便利、升值潜力 改善居住环境 改善居住环境 自然景观、升值潜力 大陆定居 自然环境 自然景观 升值潜力 购买别墅产品的主要目的在于度假投资，用于自住的比例较低；购买的客户主要是一些企业的高层管理人员、私营业主等城市新的富裕阶层 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看