谨呈：振业地产
西安高端市场 项目营销定位
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析与沟通，达成共识如下：宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大量增加，建议项目尽早入市、提前消化；中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市时就能产生巨大的震撼力； 微观市场： 我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商
引言
振业西安项目
分析思路
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式
操作模式
代表项目
客户构成
竞争分析
操作模式
代表项目
客户构成
竞争分析
项目资源分析
项目竞争分析
开发模式选择
项目客户定位
项目产品定位
项目市场定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
分析思路
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式
操作模式
代表项目
客户构成
竞争分析
操作模式
代表项目
客户构成
竞争分析
项目资源分析
项目竞争分析
开发模式选择
项目客户定位
项目产品定位
项目市场定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
900亩区域开发战略
振业西安项目
一、市场结构分析
A、西安整体房地产发展特点
B、西安高端房地产市场发展特点2C、浐灞整体房地产发展特点
振业西安项目
900亩区域开发战略
1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点1 从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足，市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显

自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应比例已经达到15%； 2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有可能进一步上升 ；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济适用房、90平方米以下的房源将进一步上升； 面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头。 在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明年5月高端物业会集中放量

二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
振业西安项目
900亩区域开发战略
1.西安住宅市场整 体发展特点
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
整体特点2 ：大户型占主流，同质化竞争激烈

90㎡/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销的绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭等项目，热销的户型均在120㎡以上；
根据西安楼市对2007年全年供应量的统计：120㎡以上户型占市场总体供应的47.69%。可以预见，120 ㎡ 以上户型竞争激烈

数据来源：西安房地产交易中心
振业西安项目
900亩区域开发战略
1.西安住宅市场整 体发展特点
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120平米户型供过于求

2008年1-8月份90-120 ㎡户型供应2609套 ，实际销售1393套
振业西安项目
900亩区域开发战略
1.西安住宅市场整 体发展特点
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点

受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项目前期准备期需要12-14个月，受新政影响，准备期会延长 3－4个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积累期加长）；预计2007年9月是受新政影响土地项目的上市时间，也是西安市楼盘出现拐点的时间。届时，中小户型供应将占据较大的比例
振业西安项目
900亩区域开发战略
1.西安住宅市场整 体发展特点
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
思考一？ 以高档、低档产品为主的哑铃状市场结构，带来高档物业市场的激烈竞争，在高档物业市场，结合项目条件、竞争环境，采用什么样的开发模式，是我们要思考的问题。