金地黄江项目前期定位报告
深圳中原 东莞中原|/12
土地属性分析 开发次序变更影响
竞品市场界定
市场分析
项目入市期内的大势、竞品市场供求
项目可能面临的关键问题界定
市场挑战—— 远郊项目市场变动的敏感度高，入市期内，市场基本面如何？ 有什么风险？支撑？
客户定位
客户挑战—— 深圳客户启动的可能性多大？东莞客户的容量及来源如何？
产品如何解决客户问题—— 目标客户的需求特征如何，产品如何对应满足？
开发秩序及核心价值因素—— 如何在价值层面解决客户挑战的问题？
产品定位
开发建议
深莞客户的主次、比例问题、需求特征问题
产品配比方案及设计建议
住宅开发、推售秩序及配套开发建议2424
思考路径
[一] 土地属性分析及竞争范围界定位置：东莞黄江镇莞深高速黄江出口处，紧邻深圳光明新区 距离松山湖车程15分钟，黄江镇中心8分钟，深圳CBD、龙华 观澜区域20-30分钟左右
[ 镇中心 泛松山湖 深圳延伸带 ]配套：地块内部生活型配套相对缺乏，但规划配套指标及 周边10-15分钟辐射范围内配套能形成有效补充四至：三面环山，东偏南面接邻公常公路形成社区的主出入口 地块自然资源条件优势突出！
公常公路
莞深高速指标：总占地约25.8万平方米，容积率在0.8-2.0之间 限制：酒店用地，R2限高24-60米、R5限高100米，7090 有商业配比要求土地特征关键：资源，三区中心距离，规划指标相对优势 初判：本地块对深圳、东莞两级市场存在辐射可能 定位意向：针对高端改善型需求为主的资源型低密度项目 针对深圳 -中低密度、自有配套能力强的远郊资源型项目 针对黄江 -城市中心中大规模资源型项目 针对黄江周边 –泛松山湖区域中大规模资源型项目根据土地属性初判，界定可比竞争范围
万科棠樾
金地观澜
观湖园
万科城
万科松山湖项目
锦绣山河
观塘板块
松山湖板块
泛松山湖镇区板块
[二] 别墅、资源型高层市场分析
1.入市期的大势环境分析
大势基调-理性稳定：市场历经07-09的大幅盘整至空前回涨，高位震荡后将趋向于平稳和理性其一， 09年回涨、10年高位盘整、市场趋向稳定、理性的因素作用关系
其二，政策面：房地产行业作为经济、民生的重要支柱，保增长与政策连贯性使得政策中短期内不会出现大的调整
公积金政策收紧
广东省十五条
货币政策动态微调
二套房政策收紧
物业税开征研讨
资本金比例下调
国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见
公积金贷款利率下调
10.22新政
地方政府出手救市
9.27新政
国务院关于促进节约集约用地的通知
关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
公积金贷款利率上调
清查闲置土地
07-09年房地产政策变化
二套房再次收紧
收紧政策
刺激政策
全国房价走势
温柔的组合拳，有“压”有“保”，手段更针对性细化
其二，政策面：政府市场调控水平、手段更趋理性成熟
价格由高涨向平稳恢复的过程，政策对市场及客户的“预期影响”与政策实际效应共同作用，会对成交及价格带来一定影响。对远郊资源型物业的影响反应更大。2.别墅（深圳·东莞）市场分析[深圳别墅市场]05-09历年新增供应在30-35万平左右，年均消化最高38万平、最低17万平。其中远郊资源型别墅市场（天麓、棠樾、观湖园、观澜湖）09年供应10万平左右，消化8.7万平左右。 左右深圳别墅供应约在35-40万平左右，其中竞品市场供应约在12-15万平左右。预计竞品市场供求平稳，本案入市将与棠樾形成最大竞争。[深圳休闲度假类市场格局][东莞别墅供求] 目前基本无别墅新增土地供应的情况下，09年60-70万平方米的供应，//新增供应量2%、10%、15%左右递减；09全年消化别墅60万平方米，按年实际需求量保持平稳或略增5%，后东莞别墅市场将供不应求
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