太古地产：慢逻辑下的精品化路线
摘要
太古地产成立于1972年，是香港第二大业主以及大型的商场
运营商。该公司目前主要业务范畴包括物业租赁、物业出售和
酒店运营，在中国内地、香港及美国拥有大量发展中投资物业，
并在香港、北京、广州、美国佛罗里达及英国持有酒店权益。

，太古地产营业总收入95.81亿港元，较上
升8%；其中租金收入86.51亿港元，占总收入的90%以上。

公司股东应占溢利为251.26亿港元，同比减少3.5%；
撇除投资物业估值变动后，太古地产基本溢利同比增
加170.4%，至129.32亿港元，其中包括出售物业又一城为
86.15亿港元的溢利。

2001年进军中国内地市场以来，太古10年期间仅开发了5个
项目，步伐十分缓慢。但是自与远洋达成“战略合作
协议“之后，拿地与融资动作明显加快，试在内地大展拳脚。

太古的产品发展策略是“物业地铁上盖“，即在主要运输交汇
点上发展综合物业项目，并通过巧妙设计构建多个”地面层“，
力求使项目交通便利、可达性强。

在经营商业地产上，太古的核心战略是通过积极的物业管理，
维持一贯的高水平服务，以提升已落成物业的租金收入以及市
场估值。

在太古看来，了解商业、与租户建立起互相信任才是招商成功
最重要的因素。从这个角度来看，太古所带给内地发展商的启
示和借鉴可谓“刻骨铭心”。做商业地产就是在做租户，脱离
了商业而做地产是目前内地开发商的最大困惑。

尽管太古拥有非常低的资产周转率以及资产负债率，但是它凭
借稳定的租金收入实现了较高的利润率，同时通过集团内部的
财务中介实现有效资金周转，在保持账面低负债率的同时扩大
了财务杠杆，再加上长期持有以及高质量的物业管理实现的资
产增值，太古最终实现了非常不错的权益回报率。

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房地产标杆企业研究 高通智库
房地产标杆企业研究
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5月20日
房地产标杆企业研究

目 录

1. 公司发展沿革与现状 ........... 1
1.1. 太古股份有限公司简介 ........ 1
1.2. 太古地产发展沿革与现状 .... 3
1.3. 太古地产在中国内地发展现状 ........ 7
2. 产品战略解读——绅士慢逻辑 .... 11
2.1. 项目选址——物业地铁上盖 ......... 11
2.2. 项目设计——制造人流制造地面 . 13
2.3. 慢工出细活，不盲目多元化 .......... 14
2.4. 综合型商业项目一体化开发 .......... 16
3. 经营战略解读 ......... 17
3.1. 只租不售、长期持有 .......... 17
3.2. 定位高端、招商出众 .......... 19
4. 财务解读 ..... 22
4.1. 各运营与财务指标 .. 22
4.2. 再上市风波 .. 26
5. 国内项目简介 ......... 28
5.1. 广州太古汇 .. 28
5.2. 三里屯village .......... 29
5.3. 上海大中里 .. 31
5.4. 北京颐堤港 .. 32
5.5. 成都大慈寺 .. 33

房地产标杆企业研究

图表目录
图表 1. 英国太古集团组成部分 .... 1
图表 2.太古股份有限公司架构图 .. 2
图表 3. 太古集团营业总额各业务占比 ........... 2
图表 4. 太古集团营业总额各业务占比 ........... 2
图表 5. 太古集团盈利各业务占比 ........ 2
图表 6. 太古集团盈利各业务占比 ........ 2
图表 7. 太古地产发展历程大事记3
图表 8. 太古地产营业收入各业务占比 ........... 4
图表 9. 物业租赁收入及其增长率（单位：百万港币） .......... 4
图表 10. 酒店运营收入及其增长率（单位：百万港币） ........ 4
图表 11. 物业出售收入及其增长率（单位：百万港币） ........ 4
图表 12. 租金来源分布 ...... 5
图表 13. 太古地产目前物业组合.. 5
图表 14. 太古目前物业组合分布与面积 . 6
图表 15. 由太古管理的酒店组合.. 7
图表 16. 太古地产进军内地大事记 ......... 8
图表 17. 太古地产国内项目一览表 ......... 8
图表 18. 内地项目区域面积（千平方尺） ......... 8
图表 19. 内地项目区域分布 .......... 8
图表 20. 内地已建成项目出租率.. 9
图表 21. 太古国内融资一览表 .... 11
图表 22. 太古部分商业项目交通情况 ... 12
图表 23. 广州太古汇项目交通示意图 ... 13
图表 24. 太古商业项目综合开发模式 ... 16
图表 25. 租金总收入、净收入及其增长率（单位：百万港币） ..... 17
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图表 26. 物业租赁与出售占总营业收入的比重........... 17
图表 27. 租售收益比较（单位：百万港币） ... 17
图表 28. 租赁物业及出售物业净资产及其占比........... 17
图表 29. 投资物业公平值变化及其占投资物业净资产的比重.......... 19
图表 30. 太古地产2002年到营业总额及增长率 ... 22
图表 31. 太古地产2002年到主营收入净利润率 ... 22
图表 32. 太古地产2002年到周转率22
图表 33. 太古地产2002年到债务净额与资产负债率 ....... 23
图表 34. 太古地产融资来源（单位：百万港币） .. 23
图表 35. 太古地产末负债情况（单位：百万港元） .......... 24
图表 36. 末太古借款期限结构.. 24
图表 37. 太古地产各类借款年利率 ... 24
图表 38. 2002年到太古地产利息倍数.......... 25
图表 39. 2002年到太古资产净值以及资产增长率(单位：百万港币) ..... 25
图表 40. 2002年到权益回报率 .......... 26
图表 41. 广州太古汇项目示意图 28
图表 42. 三里屯Village项目示意图 .... 29
图表 43. 上海大中里项目示意图 31
图表 44. 北京颐堤港项目示意图 32
图表 45. 太古地产成都大慈寺项目示意图 ....... 33
。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看