摘要
首开股份是唯一一家北京市市属地产上市公司，由1993 年成立、2001
年A股上市的“天鸿宝业”发展而来
首开致力于中高端住宅及保障房的开发，在中国13 个主要城市的高质
量土地储备面积达约1,200万平方米。公司进入的城市包括北京、苏州、
天津、烟台、海门、扬州等，但北京仍是其主要收入来源，占2010年
上半年营业收入的96.13%
在区域战略上，首开未来仍将以北京地区作为发展的重心，并在全国
范围内选取消化能力较强的二三线城市扩张，同时采取大片开发模式
作为国资背景的开发商，首开在一二级开发联动方面具有一定优势
一级开发和土地转让业务历年以来都为公司提供了较为显著的利润贡
献。在异地获取项目方面，首开注重与当地政府建立良好的合作关系，
主要方式是勾地（与当地政府约谈）和一二级联动
首开股份是少数几家保障性住房建设比重较大的开发商，在京的保障
性住房土地储备约为80万平。由于政府积极推进保障性住房的建设，
而首开股份在北京保障性住房建设上拥有良好的执行记录，使其能够
从这一快速增长的市场中受益
首开已提出“住宅+商业地产”综合发展战略，以期通过持有型物业稳
定的现金流来抵御住宅开发类项目波动大的风险。公司目前所持有的
30万平物业，年租金收益2.5 亿元左右。在建及拟建商业地产预计达200
万平米
作为国有企业，首开也难免人员偏多、管理效率不佳、费用率偏高等
痼疾。对此，公司不断改进管理机制，建立起用人制度的激励导向机
制，并在09 年公司董事会审议通过了首期业绩激励计划
电话：(010)58677851/2/3
邮箱：gt@gaotongchina
网站：www.gaotongchina
高通智库是一家房地产研究综
合服务商，依托其独特的信息收
集与整合体系、专业的分析能
力、科学的研究方法和丰富的研
究经验，持续为客户提供及时、
高效的研究服务
高通智库
房地产标杆企业研究
高通智库 房地产标杆企业研究
高通智库
2011年3月20日
首开股份：巩固京内、机会型扩张
房地产标杆企业研究
www.gaotongchina 2
目 录
一、发展沿革、当前市场表现4
1、当前市场表现 ... 4
2、企业大事记及发展沿革 ........... 6
3、公司股权结构 ... 6
二、企业业务分析 ........ 8
1、商业地产 ........... 8
2、保障房建设 ....... 9
3、土地一级开发 ... 9
三、土地策略 .. 10
1、区域战略 ......... 10
2、京内项目及土地储备 . 12
3、京外项目及土地储备 . 15
四、各项指标及资本运作 ...... 17
1、各项运营指标 . 18
2、各项财务指标 . 19
五、项目和产品线 ...... 20
1、高档住宅 ......... 20
2、普通住宅 ......... 22
3、保障性住房 ..... 24
4、商业地产 ......... 25
房地产标杆企业研究
www.gaotongchina3
图表目录
图表 1：2010年上半年主营业务分行业、产品情况 .. 4
图表 2：2010年上半年主营业务分地区情况 .. 5
图表 5：07-10年上半年租金收入占总营业收入比例 . 8
图表 6：07-10年上半年商业地产占总资产比例 ......... 9
图表 7：2007年-2010年上半年土地一级开发占总营业收入的比例 .......... 10
图表 8：首开股份2010 年新增项目储备表 .. 11
图表 9：2010年与2009年上半年主营业务 .. 12
图表 10：在北京业务较重的开发商的土地成本比较 ........... 12
图表 11：京内项目分布 ........... 13
图表 12：首开京内在售项目2010年价格涨幅明显 . 14
图表 13：首开股份前1-10 月北京项目销售情况 ..... 14
图表 14：首开股份2010年底预期土地储备分布 ..... 15
图表 15：首开股份在二线城市土储扩张进程 ........... 16
图表 16：首开股份前1-10 月京外项目销售情况 ..... 17
图表 17：2010年第三季度现金/市值比率 ..... 17
图表 18：2005年-2010年销售毛利率和销售净利率18
图表 19：2005年-2010年期间费用率19
图表 20：2005年-2010年净负债率和资产负债 ........ 19
。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看