PART 1 我们所处的战场 一、有限市场、同质市场、恶性循环市场！ 三、合肥郊区大盘营销思路给予本案的启示！ 二、我们现在已经做了什么？对比结果如何？ 大盘！没有最大只有更大！ 都有其独特的核心价值主张！ 景观上舍得落注成本！且客观上确实做的相当不错，具备一定程度的公信力！ 开发周期较长，地价低廉！ 开发体量尚未过半！ 产品线丰富，客户选择余地多！ 1、销售惨淡，入住低迷！陷入恶性循环的特征明显！ 2、低廉的土地成本被快速稀释，部分项目沉淀资金/财务成本极大。 3、郊区大盘的最大心理抗性：“远”没有得到有效弱化！ 可比项目在做什么？ 结果 如何？ （一）有限市场、同质竞争市场、恶性循环市场 本案目前现状 比较结果 竞品项目优势 （二）我们已经做了什么？对比结果又如何？ 郊区大盘 区位比较尴尬，升值优势比不过竞品项目，现有产品又不具备显著的实际优化功能 本案并不具备决定性和公信力的优势，负 规模已初具，并稍聚人气 政府将来对该地段的规划并不明朗，升值前景一般 负！ 景观上舍得落注成本！且客观上确实做的相当不错，具备一定程度的公信力！ 现有规划过于中庸缺乏变化和核心价值 负！ 开发周期较长，地价低廉，抗滞销能力强 基本与竞争对手相同 平！ 开发体量尚未过半，参与竞争已成定局 无优势，将来竞争形势严峻 负！ 产品线丰富，选择余地多 单一的户型设计必然面临相对狭窄的客源层 负！ 品牌具备认知度和美誉度的优先积累 没有地产开发经验，认知度很缺乏，美誉度基本没有 目前负 1 .无论房产形势好坏与否，任何仅在概念和推广方面的的长袖善舞都不具备实际的正面意义，时间越长，死盘几率越大。 ▲ “直升机看房” 火不了几天，与实际生活相脱离的“意大利”市场认同度也低的可怜！ 对于区域内的项目而言，所谓的大盘成本摊薄优势根本不是优势。没有需求推动，成本根本无法摊薄。（如何发现、引导、创造需求？） ▲ “如何发现、引导和创造需求是摆在我们面前的迫切问题！ 价格策略的逐渐拉高化为泡影。拉高拉低无法触动需求。 ▲ 除了运用价格杠杠，我们还能以什么作为有力的逼定武器？ 建材成本的变化系数扑朔迷离。（阿奎利亚三期12栋高层封顶已近半年，迟迟不敢公开，而预计资金沉淀周期将超过一年半。） ▲ 什么样的手段才能实现我们所预期的滚动式开发？ 投资客群根本不屑该片区，大盘优势丧失托盘基本。 ▲ 这样的郊区大盘如何有效聚拢人气，使之避免成为一座空城、死城？ 所有的问题归结为一个问题，如何消除“远”这个所有郊区大盘的心理抗性 （三）区域项目运作启示录 PART 2 成功者是怎么成功的？ 一、有哪些盘子成功了？ 三、他们给了我们哪些启示？ 二、他们是怎么成功的？ 成功的郊区大盘寥寥可数 案例1：深圳---怡美山庄 案例2：青岛---奥林匹克花园 案例3：深圳---万科城 案例4：杭州---天都模式 案例5：成都---凤凰城 …… 1、基于城市价值角度的拔高定位 2、复合之路成为核心价值主张 3、节奏控制是利润的主要来源 4、配套与产品联动提升居住价值 5、大规模起势，强化昭示性 6、超越市场的产品创新作为吸引点 模式说明： 第一、第三、第五三策略区域内项目基本都有所体现，大部分开发公司和代理公司都会有一个清醒的认识。但主题开发模式也同样会出现同质化严重、风格雷同、缺内涵的问题，像过去的杭州天都城一度引以为傲的法兰西中轴线，却因一味的“生搬硬抄”无法诠释法国文化的核心价值，而得不到居住者的价值认同。（阿奎利亚也面临同样的问题。） 融景认为，平地而起的郊区大盘，要想避免因炒作带来的暂时性轰动，就要留住人长久在一个地方居住和工作，就必须从营建社会生态和优化生活配套两方面着手。最典型的就是深圳的华侨城，上海的安亭新镇，都是用典型的产业模式，达到了“职住平衡”。在郊区大盘营销里面最关键的是造市，只有市的成功，才能保证“社会生态平衡”的成功。因此，强烈建议鸿路置业结合自己主力产业的特色，走复合地产之路 （二）郊区大盘开发模式小结 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看