金屿海岸 第一部分市场分析 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 市场大环境 自08年元月份—6月份，合肥共有4次国有土地拍卖，其中共推出20余宗土地，但仅成交5宗土地，其成交率不足25％，从另一方面折射出，目前合肥土地市场短期内反映仍较为冷淡，开发商拿地热情度欠缺，分析其主要原因表现为： 1、银行银根紧缩，开发商缺乏资金支持； 2、整体楼市持续走低，观望气氛依旧浓厚 1、土地市场观望浓厚 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 2、土地供应重心逐渐南移 包河区、新站区、蜀山区仍旧占据市场主导地位，占其目前市场总体供应量的50％以上； 经开区目前市场供应量一段时期内得到激增、区域市场饱和度一度加强 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 3、大盘不断涌现 禹州.华侨城：120万方 印象西湖：68万方 东冠.繁华逸城：32万方 恒大.华府：近30万方 银领时代：30万方 华润.幸福里：28万方 发能.太阳海岸：22.7万方 中央美域：22万方 多伦多花园：21.2万方 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 4、区域开发热潮 由于城市化速度不断加快、以及合肥大建设对住宅市场需求的带动，促进了经开区的房地产市场开发； 目前经开区处于又一个住宅开发热潮期，目前市场共有约30个左右项目在售，而今年推出市场的约有6个左右； 明珠广场、大学城拥有良好配套和资源的区域仍然是竞争的热点地区； 区域市场将进一步细分，项目在档次、功能、产品等方面差异化加大； SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 5、东西差异较大 其中，前三个板块已经处于成熟阶段，明珠广场与邻政务区板块由于区域地段优势而在价格上处在经开区的塔顶位置，大学城板块则由于大学城的兴起而日渐成熟；南艳湖与区域南部板块则尚处于发展阶段中 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 6、竞争激烈 598万方未来供应量，约合5万套住宅，未来该区域将呈现出：开发总体量大、去化时间长等不良局面，导致后期竞争格局一度激化； SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 我们认为：目前经开区房地产市场是一个相对封闭的市场，以“本地消化”为基础，随着未来区域供需状况的变化和竞争必然要引入大量外来客源！ SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 竞争环境——2㎞ SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 竞争环境——5㎞ （红色为即将上市项目） SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 竞争环境——10㎞ SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 优势分析： 政务区，区位环境佳，市场认知度及美誉度已得到一定的增强； 户型面积设计完善，有70㎡以下酒店式公寓，亦有90㎡以上，潜在客群广泛； 内部景观优势明显，内设20000㎡葡萄牙风情园林，市场美誉度高； 劣势分析： 区域近期新增项目不断涌现，一段时期内竞争格局将得到不断激化； 高层、超高层，物业形态单一，市场可接受度相对受到一定的局限性； 区域周边生活配套急需完善，交通通达性有待提升； 竞争环境——重点个案 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 优势分析： 区位优势明显，生活配套设施日趋完备； 户型面积集中在90—100㎡；两房是其主力户型，目标客户群体广泛； 引进装饰主义风格，目前该项目规划为复合型地产，产品定位高，对目标市场具备一定的吸引力； 劣势分析： 入市价位在同区域偏高，部分潜在客户受到一定的制约性； 高层、超高层，公摊面积大「约26％」，建筑形态将直接缩短客户范围； 竞争环境——重点个案 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 优势分析： “华润置地”品牌知名度高，具备一定的品牌号召力； 地段优势明显，周边沃尔马等相关生活配套设施的完善将会是本案一大锲机； 物业形态繁多，多层、小高层、高层，可满足不同的潜在需求； 劣势分析： 区域﹛望江路沿线﹜同期新增项目偏多，会对本案去化产生一定的客户分流； 产品前期市场定位高，对区域楼盘目标客群相对受到一定的制约性； 规划面积普遍较大，总价高，市场可接受度有限； 竞争环境——重点个案 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 市场大环境： 宏观政策的调控使得一些中小开发商的开发受到影响，购房者的持币待购行为也有所增长 市场特征 区域环境： 开发量剧增，后期市场供应量 十分庞大，区域竞争将异常激烈 竞争环境： 品牌开发商的进入和同期竞争 个案日益增多，对本案销售和客源将产生直接影响 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 SWOT分析 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看