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前言
目标与问题
目标
□写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解
决一定的资金回笼；
□通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象；
□通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象
Q1:项目写字楼如何推售？
Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？
Q2:如何建立项目差异化的高端形象？
营销总纲主要解决以下三大问题
营销策略
Q1:项目写字楼如何推售？
推售的三大原则
□利润最大化；
□有利于项目形象的逐步提升；
□不流失客户；
A栋
B栋
C栋
物业类型
现金牛：市场平均利润，快速回笼资金的产品，溢价空间相对有限
明星中的标杆：高利润、高溢价的产品，价格与形象标杆
明星：较高利润产品，溢价空间大，可提升项目形象和价值；
产品利益点分析
产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：A栋＞B栋＞C栋
内部产品价值贬损分析
展示不充分时，
A栋价值贬损最大，B栋次之，C栋价值贬损最小
产品价值
A栋
B栋
C栋
展示充分时的价值
展示不充分时的价值
推售策略
世联观点：在项目展示面不充分前提下，
□写字楼高溢价产品A栋、B栋的价值贬损大；
□项目价值体系还未建立，需要良好的销售业绩给市场信心
基于以上观点结合A、B、C栋利益点及产品竞争关系，项目写字楼推售分三步走
集中推C栋，B栋线下蓄客、半层、整层销售
集中推C栋，单位总价低，客户聚焦；
C栋线下销售30%即举办开盘告知市场公开发售，提升客户信心；
B栋高价蓄客，树立价格标杆，加速C栋销售
目的：展示不充分，不贬损项目价值，不流失客户
操作思路：
第一步：
C栋销售超过80%，B栋对外公开发售
利用B栋名企进驻信息，提升项目形象档次；
当C栋销售过80％，B栋线下实现20－30％销售率时，B栋开盘再次引爆市场；
展示到位，B栋开盘后C栋剩余单位涨价
目的：实现产品高溢价
操作思路：
第二步：
A栋保留，B栋销售80％后，可租可售
A栋对外口径：国际财团正在洽谈准备定制A栋整栋，作为标杆持续影响市场；
挤压A栋意向客户购买B座；
若现金回笼需要，B栋销售达到80%后，高调、高价推出A栋，实现A栋高溢价
目的：树立形象价格标杆，利润最大化
操作思路：
第三步：
第一阶段：
集中推C栋，B栋线下消化半层、整层客户；
第二阶段：
C栋销售超80％，B栋公开发售，C栋涨价销售；
第三阶段：
B栋销售超80％，A栋对大客户租售，实现高溢价
推售小结
Q2:如何建立项目差异化的高端形象？
项目价值1
根据合肥城市规划，政务新区、滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。目前政务新区已经获得“中国人居环境范例奖”，被称为合肥的“曼哈顿”
合肥新中心，集一城之精华
项目价值2
项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占据绝对中心位置
政务新区龙头位置，地标气质无出其右
新地中心
项目价值3
一线湖景资源，综合体景观之最
不可复制的资源优势，无人能敌
无遮挡一线天鹅湖景观；无遮挡一线中央绿轴景观；
项目价值4
国际团队精雕细琢，打造顶尖品质
国际著名设计事务所WSP维思平担纲整体设计，打造国际顶尖综合体品质，将国际时尚元素与徽派建筑精髓完美融合；黄志达担纲室内公共空间设计，塑造精品品质
主要案例：奥地利INFINEON总部、新加坡西门子总部、北京新首都机场酒店、北京中信国安会议中心等
项目价值5
世界级商务综合体
60万㎡体量大型综合体，商务体量首屈一指，产品互补优势明显
17万㎡顶级甲级写字楼＋生态办公楼、12万㎡集中商业＋休闲商业街、15万㎡城市豪宅、4000㎡顶级会所、国际级外观+国际化办公、居住、购物体验
项目价值6
没有如此多领先和唯一，不言顶级
□图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯一；
□约1500㎡、12m挑高双大堂，合肥唯一；
□VAV蓄冰中央空调，合肥唯一；
□20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；
□3m极致净高，办公高度合肥第一；
□10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一；
综合体
形象领先
位置领先
区位领先
设计领先
产品领先
景观领先
…
多项领先，综合体王者气度
如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，不足以支撑项目综合体王者的地标形象。
基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？？
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