杭州写字楼市场简析
杭州市场整体情况
杭州写字楼市场发展阶段
时间
1995年以前
1995-1998
1998-2001
2001
至今
阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
说明
单位自建办公楼，部分用于租售
市场化操作的写字楼项目大量开发
98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨
新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显
以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现
市场
状态
不成熟
市场低迷
供需两旺
板块发展
板块发展快，销售不温不火
写字楼土地出让量分析
表1：写字楼地块出让列表
年份
宗数
总出让面积
（万㎡）
可建面积
（万㎡）
总成交金额
（亿元）
楼面地价
（元/㎡）
25
56
209
65.5839
3140
26
22
87
24.9359
2863
35
87
327
169.467
5188
11
34
131
49.0973
3747
统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网
分析：土地出让量较大幅下降，但总体出让量依然较大
近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致

表2：商业办公用地出让列表
宗地
名称
土地坐落
出让
面积
（m2）
土地用途
成交价
（万元）
竞得人
楼面地价
（元/m2）
杭政储出[]8号
拱墅区,东至规划吉祥寺路,杭州瑞都房地产开发有限公司地块,西至规划道路,北至轻纺路
4894
商业金融业
8414
杭州华瑞香精香料有限公司
4912
杭政储出[]11号
滨江区(杭高新收储[]2号地块)
10418
商业办公
40520
杭州国融物业发展有限公司
3704
杭政储出[]12号
西湖区(转塘浮山单元C-9地块)
18995
商业金融业
5719
浙江钱江房地产开发实业有限公司
1505
杭政储出[]13号
西湖区(转塘浮山单元C-11地块)
27806
商业金融业
8362
浙江钱江房地产开发实业有限公司
1504
杭政储出[]23号
滨江区(西环闻涛地块)
21219\21769
商业金融业用地\住宅用地
61533
杭州德圣房地产开发有限公司
4782
杭政储出[]29号
滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路
72878
商务、办公、会展用地
24158
杭州白马湖生态创意城建设指挥部
1657
杭政储出[]30号
钱江新城（近江单元D-C2-04地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园
9986
商业金融业用地
24388
杭州市居住区发展中心有限公司
7878
杭政储出[]32号
下城区(创新创业新天地C地块)
27262
商业金融业用地
45827
杭州新天地集团有限公司
3056
杭政储出[]33号
下城区(创新创业新天地J地块
5493
商业金融、广场、停车场库用地
7969
杭州新天地集团有限公司
3374
杭政储出[]34号
下城区(创新创业新天地O地块)
33270
商业金融、教育科研设计用地
43715
杭州新天地集团有限公司
3128
杭政储出[]35号
下城区(创新创业新天地D地块
42184
商业金融业用地
72540
杭州新天地集团有限公司
3017
写字楼供应分析
分析：08－09年全市将有200万㎡集中供应，写字楼市场供小于求
08年至09年2月主城区市场写字楼（销售）总供给约56万㎡，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万㎡

根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应

目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目

整体销售情况
销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡

价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间

客户群描述
杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体

小结
杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡

截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求

江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈

杭州写字楼板块概述
板块综述
目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；
随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）

各板块初步分析
从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：
第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级

第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等

第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著

第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向