天阳丁桥R21-11地块
市场调研分析及产品建议报告
第一部分：有关丁桥
第二部分：有关杭州房地产市场
第三部分：有关我们的竞争板块
第五部分：有关我们的消费者
第六部分：有关我们的地块
第四部分：有关目前市场上90 ㎡左右的户型
第七部分：项目产品建议
第一部分：有关丁桥
在《杭州市中心城区图》上，丁桥镇以一颗红五角星的形式，躲在地图右上角距离纸张上沿不到两厘米的地方，似乎只差一点点就要被地图忽略掉。
（一）丁桥与杭州的关系
丁桥距离杭州市中心地标武林广场仅10多公里
丁桥距离杭州市中心地标西湖仅20多公里
但目前由于区域道路拓宽改建的原因，目前从市区到丁桥的公交行程大约需要1个多小时。
（杭州城区地图，丁桥镇位于东北角，紧邻杭沪铁路及绕城高速。）
（三）区域行政：丁桥镇隶属于杭州江干区，目前共辖10个行政村，1个居民区，1个市级开发区———杭州私营经济园区。
（四）区域人口：总人口2.5万，其中常住人口1.18万。
（五）区域经济：海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等杭州私营经济园区的著名企业，成为丁桥建设经济大镇的支柱。
（二）区域简介：丁桥一个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。她东接天都城四季欢乐公园，西连下城区科技经济园，南至与市区及绕城公路相连的大石一级公路，北倚皋亭山、黄鹤山风景区 。
（杭州江干区规划结构图，丁桥镇位于江干区的北端，北临皋平风景区，南依笕桥民用机场。）
（六）区域交通规划及现状：
丁桥
（七）区域居住规划：
远景规划：丁桥居住区一期、二期、长睦居住区、半山田园居住区和天都城成片建成后，杭城东北部将崛起一个40万人左右的卫星城。
中期规划：丁桥将建成为一个大型居住区，居住区作为杭州目前最大的新居住区将承担起中央居住区的重要功能，成为新杭州的城市副中心。丁桥大型居住区位于杭州主城东北部江干丁桥镇范围内，规划范围东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，与下城科技经济园区、半山生活区以及即将开发建设的长睦小区相邻。
（丁桥大型居住区一期规划总平图）
近期规划：一期大型居住区规划用地5000多亩，总建筑面积347万平方米，规划一期进驻居民3万多户，居住人口10万。5-10年内，丁桥将和长睦等居住区块联成一体，最终建成一个居住人口近20万人，功能完备的现代化新城。
丁桥大型居住区二期，系杭城北部入住10万人的生态核心区块，东至丁桥一期和长睦居住区，南至笕桥镇，西至下城科技园区，北至半山田园地块，包括同协、建塘、赵家等村，总占地7000余亩。
二期区在原杭州私营经济园区、城北工业区和钱江新城搬迁企业园区的基础上，结合未来丁桥城市化发展远景而确定的，是集工业、商贸、居住为一体的综合区域，也是未来丁桥的重要经济支柱区域。
（八）区域生活配套规划：（一期大型居住区）
（丁桥大型居住区一期配套规划图）
（九）区域土地用途及开发情况：（一期大型居住区）
已成功出让的商品房地块，包括本地块在内共有三块，
其它分别为广宇集团R21-06号地及新筑R21-11-2号地。
还未出让的商品房地块，共有16块地，其中R21-01号地及R21-05号地将于近期挂牌出让。
经济实用房地块，总面积约150万平方米，目前已累计开建的项目有华元邻里人家 、瑞立辰秀嘉园 、丁桥兰苑、丁桥景园、美都雅苑等，总面积达70万平方米。
拆迁安置房地块，用来安置原地块后珠村全部、丁桥村大部、大塘村和长睦村一部的原村民，目前已有约36万平方米多层安置房已结顶。
商业用途地块，主要集中在居住区的中部，目前10万平方米华元新城广场已开工建设。
教育文化用地，将建有36班中学2所，小学4所，幼儿
园7所，目前杭州师范大学丁桥实验学校已投入使用。
（十）区域经济实用房开发情况：（一期大型居住区）
从容积率上看： 区域经济实用房的容积率几乎都在2.5以上，决定了建筑形态上以13层以上的小高层与高层为主，这也使得丁桥区域经济实用房与杭州其它区域（如都市水乡、北景圆等）以多层建筑为主的情况不同。而从本地块自身2.2的容积率来看，建筑形态也将以小高层、高层为主，如何与周边经济实用房相区别是本地块的一个重要命题。
从交房时间上看：正在开发中的经济实用房半数以上集中在2009年交付使用，其中丁桥兰苑、丁桥景园将于今年下半年交付使用，加上目前已经交付使用的大量回迁安置房，等到一年以后本地块上市销售时，本区域的居住氛围将趋向成熟，而等到本地块项目交付使用后，本区域的居住氛围应该已相当成熟 。
（丁桥区域首个经济实用房项目丁桥兰苑沿街建筑效果图）
（经济实用房——丁桥景园沿街建筑效果图）
（差迁安置房房——长睦家苑建筑实景图，涂料面砖及干挂组成的三段式立面、四坡面屋顶、和谐的颜色搭配、底层半架空等设计在此已有广泛地应用，整体建筑呈现的效果颇像桂花城的简化版）
（丁桥兰苑建筑实景图，从图看整体建筑显得简单不够美观。）