地块评估报告
2月29日
报告说明
针对上海市政府于2月5日发布的第3号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、政府职能机构采访形成。3号公告推出的10幅、约18.3万平方米的商品房用地，全部为商办综合用地，分布在虹口、奉贤、南汇3个区县，本辑报告针对3号公告的6幅地块提供竞标背景和判断意见

目录
1.1虹口北外滩汇山中块地块……1
1.2临港芦潮港社区3幅地块……3
1.3临港主城区2幅地块…6
1.4第3号公告地块基本信息…9
3号公告地块评估意见（6幅地块）
1.1.公告号：0301
虹口北外滩汇山中块地块
土地性质：商业服务业
土地面积：19039㎡（28.56亩）；规划容积率：3.9
挂牌起始价：3934万元/亩，楼板价15128元/㎡
地块位置：杨树浦路以南、上海航运交易所边界（汇山东块）以西、原银汇花园边界（汇山西块）以东、规划滨江绿地以北
地块
评判
位于北外滩规划的核心区域，是未来上海航运服务业集聚区，项目前景十分看好；
无偿提供3万㎡办公楼的出让条件使实际成本大幅增加，而地下空间与周边地块统一规划建设的要求则使前期已介入企业具有一定优势

判断依据：
第一：地块条件
实地调查发现，地块形状不规则，大致成“┓”形状（见右图）。其中，地块南部、近黄浦江的位置，是仍在使用中的航运服务中心，其余部分则基本为平地

地块东侧，是出让的汇山东块地块，该地块由上港集团旗下的汇港房地产获得，目前该地块已经动工，周边建有围墙。地块西南侧是正常使用的港运大厦，西面稍远处则是鸿泰房地产旗下地块，土地面积约0.9万㎡，计划打造成商业、办