1 上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目 （中期沟通稿） 谨呈：上海莘庄商务发展有限公司项目组工作的阶段划分 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观产业背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 目标客户访谈 … 市调成果 发展战略与整体定位、开发模式与策略、招商与营销策略沟通 项目发展战略方向初判 项目发展整体定位 项目产业定位 项目功能定位 项目开发时序研究 项目开发方案研究 土地推出策略研究 招商与营销策略研究 土地推出时序深化研究 开发时序深化研究 招商与营销策略深化研究 深化报告沟通 2010/01/22 2010/03/31 第一阶段 市场调研阶段 第二阶段 发展战略与整体定位 开发模式与策略研究 招商与营销策略研究 第三阶段 报告修改与方案深化 2010/02/10 2010/03/25报告思路 项目本体分析 项目目标梳理 城市与区域 发展趋势与现状分析 项目产业方向研判 项目定位与发展战略 项目产业定位 项目功能定位 项目整体定位 项目开发模式与实施研究 区域开发的目标与战略 区域开发策略研究 配套政策研究 招商与营销策略研究 土地营销战略与策略 土地出让策略研究 土地出让方案项目本体梳理：项目内部优势与劣势 区位 规划 四周与周边 交通 内部现状 在建工程 产业现状 本体梳理全球城市 中心城区边缘 具有良好产业基础的 规模较大 商务区项目 莘庄商务区项目是位于全球城市上海的中心城区边缘的具有一定产业基础的大规模商务区项目 本体梳理基于项目自身属性及客户（政府）对项目的目标要求，世联找出本项目的三大问题： 项目定位目标：寻找项目发展的机会，引领项目整体价值的提升 土地出让目标：选择有效的开发模式与实施策略，为土地价值实现与持续运营提供保障 项目营销目标：选择有效的营销工具与手段，提高区域知名度，最大化土地价值 区位：中心城区边缘，面向江浙的门户 交通：地块周边交通通达性较好，未来有多条轨道交通汇集； 资源：地块内部与周边有较丰富的水资源；同时具有一定的产业基础，有产业升级的需要 拆迁：项目原为工业园区，拆迁相对容易，目前 53户企业中的35户已完成动迁； 核心问题是什么？ Q1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？ Q2：本项目应采取多长的开发周期？开发时序与节点如何安排？ Q3：项目应运用那些手段进行营销？应该向那些人进行营销？通过营销，项目可以确定怎样的土地出让价格？