谨呈：宁波银亿集团有限公司 上海浦三路1229号地块项目定位报告 2010.09.20 整篇报告的中心 如何实现项目45000元/m2的售价？ 45000元/m2 项目定位判断一： 与全市同单价范围项目相比，本项目是否具有相似条件 项目定位判断二： 与项目所处区域相比，本项目的优劣势 一、全市酒店式公寓售价≥40000元/m2的项目 08年至今上海出售型酒店式公寓分布图 本案 08年至今上海出售型酒店式公寓经济指标 08年至今上海出售型酒店式公寓经济指标 单价：40000元/平米以上 单价：20000-40000元/平米 单价：20000元/平米以下 包含济南路8号、御华山、城市一品苑以及徐汇苑三期等5个项目。 包含乐活居、大上海紫金广场、中心铂庭、铂宫、以及晶鼎等7个项目。 包含永和生活广场、碧云东壹栋、周浦万达广场以及郡江国际大厦等8项目。 价格特征——金字塔模型 08年至今，上海销售型酒店式公寓的成交价格可大体分为高中低三个档次 本 案 位于卢湾区济南路8号，紧邻著名的新天地、淮海路，属于上海数一数二的顶级地段 案例：济南路8号——区位 案例：济南路8号——产品、物业 五星级精品酒店运营商 “帕默斯顿酒店及度假村公司”提供的服务和设施将包括家政客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等 物业费：16元/平方米·月 作为顶级物业的济南路8号，高档次的全装修交房，其装修成本为12000元/平米 案例：济南路8号——精装修 意大利B & B Italia公司进口家具 Bang & Olufsen公司最先进影音系统 高品质的Artemide照明系统 Poggenpohl厨房系列 Gaggenau及嵌入式豪华电器，沙发、餐桌、47英寸液晶电视 从清单中挑选自己喜好的产品，从Frette限量版埃及棉质床单到Hermes皮革制品和家居用品，其中有很多都是值得珍藏的商品 回顾高端项目 高端案例的思考 售价≥45000元/m2的酒店式公寓项目 区位上，都属于绝对市中心的稀缺地段 面积上，比常规的酒店式公寓项目偏大 装修上，比常规的更豪华更精致更高端 物业上，比常规的服务要大大提升档次