保利地产 巴南鱼胡路地块市场汇报
POLY REAL EASTATE 2017
目录
CONTENTS
2
章节一
地块基础条件分析
3
地块基础经济指标 地块区位交通条件 地块自身质素情况 地块自身SWOT分析
“北有CBD,南有CAZ” 依托巴南中央活动区（CAZ）战略，本案所在的巴南龙洲湾，成为巴南核心重点发展板块
龙洲湾板块
巴南区
本案
区域：项目位于主城九区最南边的巴南区，半小时到达核心观音桥、解放碑商圈，重点打造中央活动区（CAZ），集聚多元化端产业，承担都市部分功能 板块：项目位于巴南区龙洲湾板块，随着巴南政府入驻龙洲湾，区域属于巴南核心新兴发展板块，未来巴南行政中心，包含7个行政村，目前常住人口约4.5万人，预计2020年人口达10万
24.7KM
26KM
16KM
21.3KM
16.8KM
鱼洞板块
李家沱板块
地块区位分析
32万方，综合容积率2.39，东靠铜锣山风景区，居住品质较高 靠近铜锣山地势较高，最大高差约15米
地块基础经济指标
1
2
3
地块位于四山地区，尽职破坏生态和自然景观，地块三南面靠近登山步道一侧须留开敞空间保证视线通廊
区域配套基本成型，1.5km范围内覆盖龙洲湾核心城市配套 商业：区域规划为主城第七商圈，巴南政务及商贸中心，200万方商业商务，配套基本成型，万达广场和海洋公园开业，区域商业水平显著提升 资源：长江、铜锣山山、汉海极地海洋公园、巴南文化公园、老街公园、龙洲公园 其他：妇儿医院、三甲医院（巴南区人民）、德普国际学校、龙州湾小学（已开学），后期规划20所中小学布局龙洲湾片区
地块区位分析
毗邻渝南大道和鱼胡路轻轨站点，公交、轨道、内环快速公共路网发达 轻轨：距轻轨三号线鱼胡路600m，此外还有5号线支线和8号线规划中 公交：毗邻龙洲湾枢纽站，308、822、358、310等通往渝中、九龙坡、南区、鱼洞等地 道路：经在建路连接渝南大道，未来将建成两条道路通往万达广场，3公里外接内环快速，龙洲湾隧道2019年建成后道路体系更畅通
3号线-鱼胡路站
龙洲湾枢纽站
地块交通分析
地块周边多为山脉/绿地，紧靠龙洲湾枢纽和轻轨，便捷出行，同时靠近规划的小学（目前已引入巴蜀小学，重庆小学排名第二，私立，可洽谈指标）和规划中学 北：临近荣盛锦绣南山地块，居住凝聚力加强 东：紧靠铜锣山山自然山脉，自然景观较好 南、中：市政绿地，并有高压线铁塔 西：龙洲湾枢纽和轻轨三号线鱼胡路站，便捷通行全城
北： 荣盛锦绣南山
西：龙洲湾枢纽
南、中：市政绿地，有高压线铁塔
东：铜锣山风景带
地块自身四至情况
东
南
中
北
西
巴蜀小学
规划中学
位于龙洲湾核心板块，交通便捷，同时可洽谈知名小学及中学指标打造学区品质大盘
项目自身SWOT分析
章节二
区域市场背景分析
区域土地市场情况 区域市场供销量价 区域板块市场情况
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区域土地市场
集中在龙洲湾、巴滨路及鱼洞板块，且以中小型开发商聚集为主，缺乏品牌引领
2015-2017.4月李家沱-龙洲湾-鱼洞组团商住土地成交明细
华宇地块 容积率：1.4 建筑规模：0.96万方 楼面地价：3749元/㎡
新鸥鹏地块3 容积率：2.3 建筑规模：12.73万方 楼面地价：3284元/㎡
融信地块 容积率：2.0 建筑规模：23.51万方 楼面地价：6189元/㎡
龙洲湾
鱼洞
板块土地市场
地价一路攀高，品牌开发商纷纷抛出橄榄枝，板块前景被看好