首页 > 资料专栏 > 营销 > 营销策划 > 其他营销 > 同策地产上海广富林地块项目营销策略报告(181页).rar

同策地产上海广富林地块项目营销策略报告(181页).rar

资料大小:15242KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/10/7(发布于江苏)

类型:金牌资料
积分:--
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
招商地产广富林2-4地块 项目营销策略报告
招商南桥1号
招商依云郡
招商与同策合作五年,从依云郡到南桥1号
一路走来,终于迎来了这个宝贵机会!
招商广富林项目
梦的起源
项目开发占位高度
【转型】招商转型→打造风格型豪宅→炮制新产品线---豪宅俱乐部行列
【登高】招商转型→别墅专家的美誉度缔造→实现招商品牌价值的重新梳理与飞跃
序章——梦,导航
市场
导览
PART ONE
依托佘山资源的上海顶级独栋别墅板块----
单价3.5-4.5W、总价1000-1400W,260-340㎡,佘山门槛级别墅客户,未来供应少/竞争威胁弱
单价5.5-7W、总价1500-3000W,300-440㎡,西区顶端别墅客,无竞争威胁
单价8W以上、总价5000W以上,700-850㎡,全国顶端别墅客,无竞争威胁
市场导读——
佘山板块与竞争关系
主要在售项目分布
国际别墅区规划驱动的泛佘山概念别墅板块,现有高端独栋别墅、经济型别墅两种产品梯度----
独栋单价3.9-4.5W/总价1800-2500W、400-500㎡
全市性私企主和高管,佘山关注度弱,未来供应少/无竞争
经济型别墅联排为主,单价2.5-3W/总价500-800W、200-280㎡
西区自住客,佘山关注度高,后续供应少/竞争弱
叠加市场规模小,但市场影响力较大,新盘单价约2.5W/总价400-500W、190㎡
西区自住、投资客,个案竞争威胁较大
市场导读——
赵巷板块与竞争关系
区域价值分化严重,北泗泾是价格驱动型别墅板块----
单价1.8W/总价350-450W、联排190-230㎡ ,单价2.1-2.2W/总价550-750W、双拼250㎡,西区自住客,后续供应较多/无竞争威胁
南泗泾是主打佘山概念的泛佘山别墅板块,单价3-4.25W/总价800-1400W、260-340㎡小独栋,价格承受度较低的佘山资源需求型客户,供应多/竞争威胁非常大
洞泾是具交通和产品优势的别墅板块, 单价4-4.15W/总价800-1200W、220-260㎡小独栋,A5\A8交通优势导入的西区客,供应多/未来竞争威胁大
市场导读——泗泾洞泾板块与竞争关系
产业及配套规划驱动的经济型别墅板块,单价1.5-3W/总价280-400、600-800万元,200-240㎡联排为主
本地自住客为主;未来供应较多,竞争威胁较大。

市场导读——
松江新城板块与竞争关系
上海市政府确定的“三城七镇”的第一城
西上海政治、文化、教育、宜居中心
区域概念模糊化◇受区域有别影响,项目价值认同多样化
价格跨度大◇客户多样性、跨度大◇竞争进入品牌+产品+价格多线竞争
市场导读—— 小结
起章——罗盘,度势
前车为鉴
PART TWO
同策观点1
颠覆规则
没有不变的永恒:
就算是千万豪宅,它的价值取向
也不可能
是无法被攻破或颠覆的
花木板块(产品创新+新型地段豪宅)
豪宅产品形态为大平层和别墅
九间堂:3000万左右(92163元/㎡)
四季雅苑:1000-5000万(79421元/㎡)
星河湾:1000-4000万(43941元/㎡)
新天地板块(新型地段+人文资源型豪宅)
豪宅产品形态为大平层和大户型平层产品
翠湖天地:800-6500万(105480元/㎡)
马桥板块(产品+体育休闲资源型豪宅)
豪宅产品形态为独栋别墅
绿城玫瑰园: 2000-9000万(67600元/㎡)
御涛园:1000-2500万(65192元/㎡)
上海市豪宅板块盘点
东郊板块(人文资源型豪宅-东郊国宾馆)
豪宅产品形态多为独栋别墅
华洲君庭:7500万以上(95565元/㎡)
合生东郊:4200万以上(95616元/㎡)
东郊紫园:1200-2500万(56317元/㎡)
浦东&浦西滨江板块(稀缺景观资源性豪宅)
豪宅产品形态为大平层产品
汤臣一品:5000-11500万(157935元/㎡)
财富海景:600-2000万(46128-113598元/㎡)
华润外滩九里:1200-3500万元(84864元/㎡)
绿城外滩黄埔湾:1800-4500万左右(82857元/㎡)
新江湾城板块(新型地段+人文资源型豪宅)
豪宅产品形态为类别墅产品和大户型平层产品
九龙仓玺园:500-1500万(43573元/㎡)
华润置地橡树湾城:600-1200万(40596元/㎡)
仁恒怡庭:预计1200-3000万(预计5.5-6万/㎡)
华山路&新华路板块(传统地段型豪宅)
豪宅产品形态为大平层和平层公寓产品
新华路1号:1900-3500万(77971万/㎡)
王子晶品:1200-2200万(56881元/㎡)
嘉里华庭:1800-2300万(85236元/㎡)
古北板块(新型地段+人文资源型豪宅)
豪宅产品形态为平层公寓产品
御翠豪庭:800-6500万(105480万/㎡)
佘山板块(稀缺景观+人文休闲资源型豪宅)
豪宅产品形态为独栋别墅
世茂山庄:9000-11000万(92711元/㎡)
佘山高尔夫:3500万以上(125522元/㎡)
上海紫园:2000-18000万(56639元/㎡)
佘山东紫园:2500-8000万(68347元/㎡)
上海晶园:1200-2500万(51480元/㎡)