文本描述
摘要
房地产市场一直是国民讨论的热点,近年来随着经济的发展和居民收入的增
力口,房产更是跃居国民“头等大事”。然而在政府的宏微观调控下,特别是2011
年来,房地产呈现波动性发展。国家出台的各种房产政策更是使得房产市场在政
策边缘下徘徊前行。面对刚性需求,房地产固然有着稳定的市场,但国家政策的
强力调控下,我国的房产泡沫也面临着终结,尽管有着房产投机行为促进了房价
的增长,但房价的高涨内因还是归功于房产供不应求的市场规律。因此面对经济
的持续增长以及不断扩张的城市化进程,人们对房地产的刚性需求有增无减。因
此面对庞大的市场需求时,房地产的开发无疑是市场经济作用的结果。
本文针对珠海市S12房地产项目进行可行性研究,论文首先阐述了项目的研
究背景、意义,对国内外相关研究进行了综合分析,确定了本项目的研究目标、
内容和方法。第二,论文从项目地理位置、用地规模和土地现状、周边交通设施
等方面对项目的基本情况进行了分析分析;第三,分别从广东省近年国民经济发
展状况、固定资产的投资情况、房地产投资状况等方面进行了项目的宏观环境分
析,从土地政策、房地产政策、金融税收政策等方面进行了区域宏观政策环境分
析;第四,全面分析了珠海市国民经济和社会发展状况、珠海市城市发展规划等
区域市场环境;第五,分别从珠海市房地产土地市场,住宅市场需求及价格进行
分析,并对未来市场的展望;第六,针对项目进行SWOT分析,将项目定位与
开发模式的选择结合起来分析;第七,阐述产品规划设计的种类、特点并作出相
应的建议,根据目标客户划分住宅需求及户型;第八,分别从投资估算、项目利
润,经济评价等方面对项目进行利润、价格等指标分析;第九,结合房地产市场
的可行性研究进行盈亏平衡、环境、时机、规划、市尝竞争对手等分析;最后,
总结投资方案的可行性并提出建议。
通过对S12房地产项目的可行性研究,认为该项目可行,虽然此项目有着一
些劣势,但总体而言开发此项目对于解决住房问题及房产经济发展整体利大于
弊。具体表现为:第一,政府机构的地理迁入带来了相应的设施,解决了该项目
区设置配套不成熟缺陷;第二,项目周边环境为成熟社区,为项目推广提供条件;
第三,该项目位于新香洲区,未来市场发展潜力无限;第四,项目开设多种房型,
满足各个阶层的需求,且定价符合中上层工薪阶层;最后经过评估分析该项目的
投资收益率、净现值、成本利润率等都较高的,因此项目可行性投资。
关键字:市场环境;房地产市场;经济评价;风险分析
第一章绪论
1.1研究的背景和意义
1.1.1研究的背景
改革开放以来,广东第三产业发展迅速,成为国民经济增长的动力之一,同
时也是就业增长最快的产业。作为广东经济特区之一的珠海,第三产业的发展也
呈现出蓬勃之势。其中旅游业,房地产业,高科技产业地位日益明显。并且珠海
在城市化推动下,农业人口进入城市,增加住房需求,拉升房价。并建设以广州
为中心、广深、广珠城际轨道交通为主轴的城际轨道路网,建成珠三角1小时经
济圈。珠海城市建设的加速,为楼市加速发展注入新动力。万众瞩目的港珠澳大
桥工程也正有条不紊的进行着,当2015年完工时,这一座桥梁将香港,澳门和
珠海连接到了一起,变得密不可分,三个地方都互相影响。
随着横琴新区、港珠澳大桥、广珠城轨、广珠铁路、高栏港高速、珠海机场
高速、港口码头等事关全局发展和珠海未来的交通基础设施建设加快推进,珠江
口西岸交通枢纽城市雏形初显,珠海将成为全国乃至全世界少数同时拥有空港、
海港、铁路、城轨、高速公路、跨海大桥等现代交通基础设施的地区,而交通改
善当然会增强城市的配套功能,提升其住宅的外部性并延长购房半径。可以想象,
几年之后,珠海将成为内地与港澳频繁经济活动交流的枢纽,交通、经济都将得
到空前的发展。珠海肯定可以在香港和澳门的带领下迎来经济的新一轮发展。同
样,珠海房地产也将获得巨大的发展。
近年来,珠海市房地产业步入了快速发展的阶段。经过多年的发展和规范,
珠海市房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初步形成。房地
产业在扩大住房供给,提高人民生活水平的同时,逐渐成为全市经济发展的重要
产业。
1.1.2研究的意义
由于房地产项目与一般传统行业不同,它容易受到国家宏观政策、国民经济
情况、消费者的消费心理、投资建设规模与建设周期等因素的影响,所以一个房
地产项目的决策直接影响到项目最终是否能够成功。如果出现了项目决策的错误
判断,其结果将会造成开发商本身的人、财、物的重大损失,对于银行也会出现
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