摘要
自2010年以来，面对我国中央政府一轮又一轮的房地产调控政策，银行贷款、企
业IPO等传统、主流的融资方式受到严重限制。针对典型资金密集型的房地产行业，融
资渠道和方式多元化成为了必然趋势。私募房地产投资基金作为我国房地产金融领域一
种新产品和融资方式，为房地产市场注入新的活力。
本论文以一真实房地产投资基金项目为基础，结合房地产基金项目投资和运营过程
中所应开展的工作和风险控制要点进行研究和分析，并根据项目现阶段运行情况和存在
问题提出启示和建议。具体包括：房地产基金项目投资分析，房地产基金运营分析，运
行情况和管理启示。
房地产基金项目投资分析中，采用PEST宏观环境分析方法和SPT定位方法对房地
产项目所处区位环境和发展前景、策划定位和目标市场等方面进行分析；采用敏感性分
析等对项目财务指标、盈利能力进行分析；同时，论文撰写期间，对项目所在区域及周
边楼盘进行实地市场调研，包括相关项目形态、定位、市场价格、销售和去化率情况等，
从而评价房地产项目的投资可行性。
房地产基金运营分析中，主要从基金投资安全性出发，阐述尽职调查和投资决策的
程序和重要性，同时针对投资方案中资金还款安全性、抵押担保措施、项目运营中的过
程监督、退出机制等方面进行分析和探讨。同时对基金项目运行结果进行分析。
房地产基金管理启示中，针对本房地产基金项目在运行过程中，交易对手出现的一
些变化和企业风险，以及我国私募房地产投资基金领域暂处初步发展阶段存在的问题和
潜在风险，提出建议和警示。
通过对房地产基金运营管理的整体分析和研究，总结出房地产基金项目投资和运营
过程中，既要重视房地产项目的投资可行性分析，也要重视基金方案设计和运营中的风
险控制和规避，同时交易对手企业和控制人的背景情况也很重要。最后，在倡导加强法
律法规建设和行业自律的同时，本论文将为我国本土私募房地产基金行业发展和投资实
践提供一定借鉴和促进作用。
关键词：基金；房地产；投资；运营管理；风险