营销策划报告 统一思路（目标、竞争下的策略） 梳理工作（策略总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图、工作时间表） 报告目的 索引 ■背景介绍 □项目基本情况介绍 □市场分析 ■企划攻略 ■营销攻略 □形象攻略 □产品攻略 □展示攻略 □推广攻略 ■工程改进建议 背景介绍——项目基本情况介绍 无锡总体规划 “城市南进，产业北移”“工业出城入园”——城市发展战略 无锡板块规划 中心城区、太湖新城、科技新城、蠡湖新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局 无锡交通网络 市域构建“三纵八横”高速公路主骨架，并形成高速环城线；市区构建“主辅两环+八射”的城市快速路网；依托苏南国际机场、高速铁路、沪宁铁路、城际铁路、新长铁路等构建苏锡常地区的对外交通中心 锡山区前景规划 锡山区位于无锡市东部，总面积395.76平方公里，锡山区现规划形成“1个新城3个新市镇+20个新型农村社区”的二级城镇空间结构体系。规划功能定位为区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区，建设重点是加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇—羊尖地区的功能性基础设施建设；推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设 ▲地理位置：位于锡山区312国 道与通江大道交汇处 ▲经济技术指标： 基地面积：61111㎡ 总建筑面积：71111㎡ 地上：61111㎡ 地下：10000㎡ 容积率：1.0 建筑密度:24% 绿化率:51% 停车位:430辆 地面:240辆 地下:190辆 项目基本情况介绍 项目位置 项目四至 高达停车场 规划中的中元路 北兴塘河 312国道 项目概况 本案目前一期共开发7栋公寓和1栋酒店式公寓,共计256户,酒店式公寓为4.8米挑高公寓,公寓以91㎡-135㎡的二房和三房户型为主 酒店式公寓 多层住宅 工程进度 本案现已是现房，目前主要在做小区内部配套设施，预计会在2010年8底交房 背景介绍——市场分析 2009.12.9 2009.12.14 2009.12.17 2009.12.27 2010.1.10 2010.1.12 取消营业税优惠政策 国四条 国11条 存款准备金率 上调 五部委 土地新规 温4条 温和 严厉 2010.2.23 两会温讲话 坚决遏制房价 2010.3.5 住房部长讲话 遏制细则将出台 2010.3.11 国19条 整体土地 政策密度出台，对于前期政策不断细化和落实，国19条的出台， 标志着政策收紧、二套贷50%标志严打开始， 我们对于2010年房地产市场政策的认识：2010年政策面趋紧，“组合拳”已经到来，并且新政威力空前，严厉程度10年罕见；对于目前仍居高不下的房市不排除下半年出更严厉的政策，未来市场必将出现转向，下半年及11年形势严峻； 2010.4.15 二套贷 首付50% 市场政策分析 全国房价及投资增长近况 全国房价从2009年4月至2010年5月总体处于上升趋势，在10年4月至10年5月1个月时间上升有所停滞 全国城镇近一年的固定资产投资比率在09年12月最高，在10年4月最低，10年5月起有小幅上升 全国近一年房价同比涨幅示意图 全国近一年城镇固定资产投资同比涨幅示意图 无锡房地产价格走势分析 无锡整体房价呈上升趋势，09年房价也是增长最快的一年，自从国家出台严厉的房地产政策以来，无锡房价并未大幅上升或下跌，全市均价维持在8000元/平米 锡山区房地产价格走势 锡山区的房价是属于整个无锡市价格偏低的区域，价格范围一直保持在4500元/㎡至5500元/㎡之间，同样今年严厉的房地产政策出台后，房价从今年3月有小幅下跌，均价维持在5200元/㎡左右 市场大势 2010年6月9日无锡日报发表了无锡房地产信息网的数据调查，受4月底以来一系列调控政策的影响，与上海、北京等城市的情况如出一辙，近期无锡市区商品房成交量也是大幅萎缩。在政策的重拳下，2009年以来无锡房价过快上涨的势头也得到遏制。数据显示，受4月底以来的一系列调控政策影响，5月商品房成交量跌至今年以来的最低点，商品房成交面积25.7万平方米，环比下降72.76%。其中商品住宅成交面积20.45万平方米，环比下降75.58%。无锡5月份房地产商品房均价7980元/平米，2008年房地产市场最差时的行情也不过如此 竞争楼盘分析 汇坚国际酒店式公寓位于312国道与中元路交界，与本案仅隔一条中元路，酒店式公寓分布于汇坚国际东面、北面、西面三栋商铺楼上，共三层，面积主要分为40㎡和70㎡户型两种，挑高5米设计。 1、精装修酒店式公寓可享受2年共15%的包租，直接抵扣于房价中，一次付款还可以享受9.8折优惠 汇坚酒店式公寓价格 3、汇坚广场一天安排4趟免费接送班车到市区 2、汇坚酒店式公寓住户前10年的水、电费可按民用住宅标准，其余部分由开发商承担 汇坚酒店式公寓概括 可享受优惠