1 谨呈：长兴集团 长兴美郡营销策划报告 2011年5月19日目 录contents 市场观察 产品价值研判 客户定位 产品定位 营销构想 推广策略 营销管理 壹 贰 叁 肆 伍 陆 柒 3市场观察 第1章 宏观环境 区域环境 竞争环境多变之秋,主动求变！ 宏观环境之变 城市环境之变 竞争环境之变 市场观察当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，控制经济、通胀双热 1999年－2007年济南住宅销售额统计 1999年－2007年济南商品房销售价格统计 虽然目前的银行准备金率处于历史最高位，但是由于前两年的过度放贷造成市场场流动资金过多，造成目前严重通货膨胀，所以当前及未来短时间内主要的经济风险是经济过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险 由于特殊国情，这也导致后面经济行为转变为政治行为——过激政策出台 宏观环境当前政策环境：不仅运用对房地产釜底抽薪的政策——上调利率、提高准备金；而且直接进行行政干预——限贷、限购 1999年－2007年济南住宅销售额统计 1999年－2007年济南商品房销售价格统计 宏观环境当前政策环境：国八条、济南房地产调控细则 宏观环境 短期影响：抢买房、抢过户、抢贷款，国八条细则出台前各地市场均出现抢购潮 中期影响：严厉的限购政策必定会影响部分购房者入市，上半年市场不容乐观，但是由于传统观念和经济的发展，下半年随着政策消化，通胀的控制和政策的调整等因素变化，市场将出现走量机会，一房一价政策的实施，开发商不能在捂盘惜售，全年房价存在下行压力。宏观环境影响分析 新政对不同产品类型的影响，由于面向客群的差异，因此受影响程度也有所差异，综合评判刚需型产品受政策影响相对较小。济南市场处于严重供求不平衡状态，刚性需求一直受到抑制。受近期政策影响将不会严重 城市环境 数据来源：济南建委网站 通过统计数据分析：济南城区的商品住宅成交量一直徘徊在低位，另外随着城市发展，济南城区住宅成交量应该在年20%左右年增成交量，但是，2010年反而下降20%，这意味着将近有100万平米的住宅需求被抑制，供应情况严重不足。