上城项目2011年营销方案 2011年3月15日 一、2010年度房地产市场分析二、2010年度工作回顾三、2011年度上城产品盘点及营销策略总述四、上城·金街营销经验总结五、上城四期车位营销方案及价格策略六、上城公寓营销方案及价格策略七、上城国际商业广场营销方案及价格策略八、2011年度上城阶段营销策略九、2011年度上城销售计划及营销费用预算 目 录 一、2010年度房地产市场分析 1 、土地成交状况 2009年-2010年长春经营性土地成交面积与宗数对比 2010年经营性土地成交量为951.04万㎡，同比上升190.6%。在频繁的房地产宏观调控下，长春土地市场仍然较为活跃，成交量创下了历年来的新高。10年的土地市场异常火爆，可见国家积极调控土地市场的供应，以平衡二级市场的供需关系，进而调控房价。同时也说明，开发商对长春的房地产市场仍有很强的信心。 长春市2007-2010年成交经营性土地分区对比 2010年高新南区和南部新城已成为开发重点，在恒大、恒盛上半年将高新区的土地市场引爆以后，八一水库周边立即引来了众多开发商关注的目光，进入下半年，开发商纷纷在这两区域拿地，总面积达四百多万平，除恒大、恒盛、华润、中海、香港钜城、宝龙等强势进入外，绿地也再次拿地。除此以外，新星宇、万龙、万浦、顺风奥特莱斯也已在此拿地，据了解，和黄和天茂等房企也意欲在此开发。 2 、土地成交价格状况 长春市2010年经营性土地成交溢价率情况 从近几年经营性土地成交价格走势来看，土地成交价格逐年攀升，2010年土地成交均价约为2845元/㎡，同比上升8.2%，楼面地价约为1205元/㎡，同比下降17.8%。可见，2010年所成交土地的容积率较高，成交均价有提升，但楼面地价同比下降，这也是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价和楼面地价环比增幅同时下跌的现象，主要因为，2010年长春市经营性土地市场底价成交已成为主流，虽然4月份龙创“被地王”一役中，溢价率高287%；汉森哈电和天旺，分别经过24和37轮，溢价率219%和166%，拿下恒大周边地块；力旺与中海和万龙竞价128轮，溢价率96%拿下二道区地块，不过，从整个土地出让市场的全局来看，高溢价率土地所占比例不大，底价成交成为今年土地市场的主流，因此，2010年的土地价格并没有大幅上涨。 长春市2005-2010年经营性土地成交均价与楼面地价走势 2010年长春市共成交经营性土地177宗，122幅。溢价成交的土地有44幅，占36.1%。其中溢价率在0-10%的土地有19幅，溢价率在10%-50%的土地16幅，50%-100%的土地6幅，溢价率在100%-200%和200%以上的土地分别有1幅和2幅。相较09年，10年的土地多以底价成交，这说明，开发商拿地越来越理智，另一方面也说明本年度的土地供应较为充裕。 3、商品房市场分析(易居市场数据） A、供求关系分析 2010年商品住宅市场供不应求，全年供求比为1：1.24 B、供应分析 2010年商品住宅新增供应区域宽城区居首，以62.6万㎡的供应量占总供应量的18.7% 2010年商品住宅市场新增供应建筑形态以多层和小高层为主 2010年商品住宅市场60-90㎡面积段的新增供应套数最多 C、成交分析 2010年传统的销售旺季并未占主角，11月成交60万㎡，达到成交高峰 2010年商品住宅成交面积宽城区稳居首位，以74.23万㎡的成交量占总成交量的16.5% 2010年商品住宅成交以刚需和改善型为主，60-90㎡面积段成交14557套，占比31.8% D、成交价格分析 2010年商品住宅成交均价5980元/㎡，同比上升38.6% 2010年商品住宅成交均价净月区居首，成交均价达到8410元/㎡ 2010年商品住宅成交单价段4000-5000元/㎡成交量最大，占比达到29.7% 长春市2010年1月-2010年12月月份商品住宅市场成交情况对比 2010年1-12月宽城区住宅成交量为74.29万㎡，位于各区域之首，占比16.5%；其次成交量较多的为经开、净月和绿园区，分别为62.49万㎡、60.92万㎡和59.90万㎡，占比分别为13.9%、13.5%和13.3%；宽城、经开和绿园区推案量较大，并且销售价格相对较低，宽城区和绿园区属于老城区邻近中心城区，交通便利，进而拉动了这两个区域的成交量；经二道和南关成交量也都在50万㎡以上，分别占比为12.4%和11.6%。高新区、朝阳区和汽贸区成交量相对较少，占比分别为8.2%、6.0%和4.53%。 4、市场供应——供应量 长春市2010年商品住宅区域供应占比情况 长春市2010年商品住宅新增供应面积段占比情况 从上述数据可以看出，目前刚需和改善型需求是主流产品。大面积段产品在长春市场仍有一定需求。商品住宅的成交与供应结构相对应，2010年1-12月的商品住宅新增供应中，占比最大的即60-90㎡的户型，其次为90-120㎡。供应结构在一定程度上决定了成交户型的情况。和面积段相对应，户型成交方面也是二房、三房成交量较大。 5、成交分析——户型供应 长春市2010年商品住宅新增供应房型占比情况 从2010年1-12月成交房型情况来看，商品住宅房型成交套数以二房为主，成交24828套，占比54.2%；其次为三房，成交9189套，占比20.1%；再次为一房，成交9081套，占比19.8%。四房及四房以上大户型和别墅产品成交套数为2689套，仅占比5.9%。由以上可见，2010年的房型成交主要以中小户型为主，市场以刚性需求为主导，改善型需求逐渐增多。 长春市2010商品住宅成交均价及走势 2010年1-12月商品住宅成交均价5980元/㎡，同比增长38.6%。由于1月份和2月份年关春节冬歇期，成交量较少，使得成交均价相对来说有所下降，但同比2009年依然大幅上升，2010年1-8月商品住宅月度成交均价都维持在6000元/㎡以下；进入9月份，随着众多一线品牌开发商中高端楼盘的纷纷开盘，拉升了市场成交均价的走势。9-12月份，成交均价已连续4个月均突破6000元/㎡。整体来看，从价格走势图可以看到成交均价上半年涨幅较小，下半年成交均价普遍较高，维持在5700元/㎡以上。环比波动幅度较大，基本围绕6000元/㎡上下波动。 5、成交分析——成交均价 6、 2010年销售排行榜 2010年长春市商品住宅成交金额前十强 7、2010年长春市商品住宅成交面积前十强 小结 调控随行，火爆依旧。虽然政策不时冷雨相加，但由于“美元印钞机”造成人民币压力，以及CPI的居高不下，民众更坚信不动产投资才是硬道理。 长春市城市改造升级如火如荼，南部有市政府牵头的南关都市经济开发区力主城市副中心，北部有宽城火车站商务区改造，东部有净月全面开发，西面有西客站高铁带动。大作为带来大需求，刚性需求依然不可小觑；由于区域改造升级带来的投资更是让人欣喜。 地王频出，品牌地产时代将至。随着政策对一线城市的打压，地产商纷纷投身二线、三线城市圈地，地价更是不断刷新最高纪录。2011年，长春将迎来品牌地产争霸时代。 供应量大，价格稳定提升。无论是住宅，还是商业，近5年房价都是稳健上行。 2011年商业综合体上市量大。在2010年申报商业综合体有政策优惠，因此造成2011年长春市商业项目将多达20余个，分布在各个区域，由于老城中心区土地资源匮乏，新项目多分布在新兴城区，副中心呼之欲出。 “限购令”解析 1月 18 日长春出台房地产“限购令”细则： 长春市的限购政策依据了国家的要求进行了相关调整，对本地人每家限购两套房，对外地人每家限购一套房。同时，长春市政府增加了税收方面的优惠政策，对个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭惟一住房的减按l％税率征收契税。此限购令自实施起执行到2011年12月31日，表明这只是暂时性措施。 限购令顺口溜： 二套首付要变高 不交六成买不了 本地的限购两套 外地的限购一套 房子小契税就少 刚买就卖税多交