深业惠州火车西站项目定位及物业发展建议 报告思路 宏观经济分析 宏观政策分析 房地产发展态势 个盘分析 片区分析 宏观经济分析 （惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报） 惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。 居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变 宏观经济分析 惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大 上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97 ㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。 宏观经济分析 宏观政策 惠州房地产态势 个盘分析 片区分析 宏观政策对房地产的影响 1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态 推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的 投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。 宏观政策对房地产的影响 2、新证出台目的 9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机 行为。 2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的 购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2.2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础 上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到 了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 宏观政策对房地产的影响 3、后市预测 3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。 3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。