贵阳零一品牌顾问有限公司
二0一一年四月

前言
通过科学运作，商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅项目，为了让项目价值得到最大的实现，结合本项目地块具体情况，我司项目组确定了本案以“商业运营为主，住宅开发为辅”的总体指导思路。

本案运作的最大盈利点在商业地产部分，住宅部分用于为商业开发运营提供消费基础和资金保障支持。

经过我司细致的前期市场调研和策划准备，中国茶城地块未来将立足湄潭城市新核心，打造一个贵州茶产业的超大综合体；借力湄潭城镇化进程加快的利好因素，引领湄潭商业结构的升级换代；为湄潭打造一张靓丽的城市名片，带动区域经济发展腾飞。

本策划案的最终目的是通过科学运作，让地块经济和社会价值得到最大体现。

目录
第一部分：项目整体认知 5
一、项目认知 5
（一）、项目概况 5
（二）、项目规模与指标 5
二、项目土地整体价值判研 6
（一）、湄潭城市发展规划 6
（二）项目区域价值解读 7
（三）、项目营销板块划分 8
（四）项目开发中的问题与思考 9
第二部分：中国茶城茶叶专业市场 11
一、中国茶城营销宏观市场因素分析 11
（一）、贵州当前产茶地区分布 11
（二）、贵州茶产业发展规划 12
（三）、茶叶专业市场发展状况 14
（四）、贵州省产业结构现状及品牌发展现状 14
（五）、宏观市场前景分析 15
（六）、湄潭及项目周边交通环境 17
（七）、市场宏观分析 18
二、茶叶专业市场SWOT分析 19
（一）、茶叶专业市场SWOT分析 19
（二）、中国茶城营销分析 20
（三）、中国茶城整体营销思路 20
三、中国茶城市场定位体系 22
（一）、项目定位发展方向思路 22
（二）、中国茶城市场定位 24
四、业态规划及产品规划建议 26
（一）、业态规划目的 26
（二）、项目主力业态（茶叶）经营面积测算 27
（三）、项目经营业态规划配比 29