建工集团新桥商业项目 前期商业策划沟通提报
2011年3月
目录
宏观市场分析 项目区域分析 项目产品定位 产品设计建议 业态分布建议 招商销售建议
宏观市场分析
沙坪坝概况
地处重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 重庆市六大中心主城区之一。
全区总面积396.2平方千米。户籍人口75.4万人（2007年末），常住人口90.21万人（2008年末）。
区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。
沙坪坝总体规划
沙坪坝区总体规划为“一区两高地”（现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地）基本形态为“一城三中心三基地”的阶段性建设目标。一中心为西部新城（西永城市副中心）包括：重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园。三中心为科教文卫中心、物流中心、具有文化艺术特色的商贸中心。三基地为高新技术产业基地、汽车摩托车及装备制造业基地、文化产业基地。
东部核心区
中部生态区
西部拓展区
沙坪坝商贸与教育概括
商贸影响力强，教育是本区传统优势
沙坪坝是重庆市重要的物资集散地和商贸区。 重庆马家岩装饰材料批发市场、重庆金属材料现货交易市场等四大市场年成交额近50亿元。重庆百货大楼、新世纪百货、国美电器、苏宁电器、普尔斯马特等国内外知名商家已经或正着手进驻沙坪坝。
沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所；中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善。
生产总值及产业结构
沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率
社会消费品零售总额
2009年全区的社会消费品零售总额达到了200.6亿元，同比增幅达到20%
城镇职工平均工资
沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，增幅达到12%。
三大产业分析
第二产业占总GDP52%，说明沙区工业处于稳步发展期
第三产业占总GDP46%，说明沙区商业处于较快上升期
农业占总GDP2%，比例明显降低，说明沙区城市化进程的已经成熟
区域小结
规划布局清晰 发展潜力巨大 产业结构丰富 投资空间巨大
项目区域分析
地块建设用地面积：22400 ㎡ 容积率；≤4.48 绿地率：≥24.28% 建筑密度： ≤39.75% 停车位设置：557个； 总建筑面积：130492.06 商业建筑面积：32634.23
地块指标
地块四至
内环高速
成渝高速
西面：歌乐山脉，含谷镇
南面：新桥医院、华岩寺
北面：西南医院、沙坪坝商圈
东面：二郞立交、石桥铺商圈
地形地貌分析
本案地块有小幅高差，呈西高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约107米 距离内高差约5米；东面临社区公路长约82米距离内高差约3米。 本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。 本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。