万科天景花园 2008年营销推广计划
2008年01月25日
目录 市场分析 客户分析 营销目标 营销安排
市场分析
07年市场回顾 08年市场现状分析 08年市场预测 附:各盘简述 （按威胁等级进行分类）
一、07年花都市场回顾
1、07年花都市场供求关系---新政前供需两旺，新政后成交创新低
12月数据政府尚未公布
成交量在6月达到顶峰，之后几个月逐步下降，并且在原本应是成交高峰的10月达到谷底，创造全年最低记录，新政影响在十月集中突显。
9月前，供求两旺，几乎所有项目均放量走货。但是随着新政到来，市场急转直下，成交大幅度萎缩，大多数楼盘滞销。 外来品牌发展商开发的项目对区域市场带动较大，区域楼盘质素有较大提高；受到90/70限制，新增产品以中等面积户型为主； 整体价格在后半年有较大幅度的拉升，但在“928”新政的影响下，第四季度市场关注度下降，投资客锐减，成交严重萎缩。市场接受得价格回落至5月份的水平。
2、07年花都市场整体情况——大起大落
一、07年花都市场回顾
二、08年市场现状分析
汽车站
嘉利制衣
肯德基
雅瑶桥
中房国际公馆
中房观湖国际
祈福辉煌台
骏威锦东花园
雅居乐新项目
云峰花园
合和新城
银星花园
保利城
大运家园
凯旋国际
星缘美居
朗悦君庭
豪利花园
美力百富雅苑
雅宝新城
区府及中心城区板块
近机场板块
汽车城板块
1、各盘分布—汽车城板块新盘多
2、在售项目情况—销售缓慢或滞销
分析说明: 多数楼盘处于销售缓慢及滞销状态。 机场板块多个项目已开始降价，降幅20%~40%，但销售仍较为缓慢。
二、08年市场现状分析
在售货量大——本土小开发商手头上的现货多，有超过约1800套在售，但月成交量极少，市场供大于求。 市场需求少——928新政后，本地多次置业及广州投资客户锐减，刚性需求的客户成为主力，市场需求量少。 价格开始回落——目前各个项目消化的基本上是特价单位，特别是机场板块，多个楼盘价格下浮20％～40％，价格回落至07年5月的水平，但成交仍不理想。
二、08年市场现状分析
3、小 结
三、08年市场预测
1、08年新项目动态情况——货量多，竞争激烈
2、08年上半年类似产品供货一览---年中集中推货
联排别墅及160套 130-150M2三房
时间
一月
二月
三月
四月
五月
六月
390套 90-150M2两、三房
280套 120-180M2三房
300套（可能） 80-140M2两、三房
500套（年后随时上市） 110-209M2三、四房
261套 140-180M2三、四房
205套 98-150M2三、四房
约300套（按工程计算，可能在5-6月上市） 户型未知
150套 130-200M2三-五房
约100套公寓（按工程计算可在5-6月上市） 户型未知
2-4栋可售 户型未知
未知（销售口径为五一上市） 110-180M2三-四房（预计）
150套 108-170M2三、四房
240套 95-150M2三、四房
未来供货信息不明朗
未来供货信息不明朗
120套 96-150M2三、四房
350套 90-170M2二至四房
三、08年市场预测