www.fdcsky 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 差异化、区隔化、风格化 客户： 给非多数人的限量版 ——非传统豪宅 首先提出一个问题：我们是豪宅吗？ 从10000元/平米的售价来看，显然是。 那么，从产品上来看呢？ 地段：武昌内环线外，非传统高尚居住区。 宗地：周边老旧工厂林立，生活氛围不够丰富。 传统豪宅有高尚的地段，我们没有！ 传统豪宅有着滨江、滨湖等优势景观资源，我们没有！ 我们容积率不低，但创新的低密度花园洋房占有了较多的土地资源，属于社区中的低密度版建筑。 传统豪宅通常容积率较低，我们不低！ 我们没有大规模的花园景观，但区别于一般的社区造景，我们尽大程度保留了原生50年的园林、道路和部分小品。 传统豪宅通常有着大规模的集中景观，我们没有！ 创新的3层半花园洋房设计，有天有地有庭院的别墅感受。 庭院环抱50年原生大树，更是传统豪宅所难有。 传统豪宅以别墅和高档公寓为主要物业形态，我们不是！ 150－170平米的户型绝对算不上豪华，并且部分户型还存在着采光不好、南北不通透、餐客不分、动静不分等与传统房型的注重点不符之处，但如创新的三个庭院、挑高宽厅、大露台等又处处透露出豪宅风范。 传统豪宅户型尺度较大，讲究采光通风等要素，我们不是！ 结论： 我们是有别于市面上一般豪宅的 非传统豪宅 问题： 我们是具有较强差异化的“非传统豪宅”，那么是否就意味着，我们在市场上就没有竞争对手呢？ ？ 在空间维度上，差异化对比的寻求 当非传统遭遇传统——水岸星城 1个65万平米的大社区， 1条1500米厂的沙湖水岸线， 1个117亩的水岸福星公园…… 1期花园洋房价格：6100元/平米 当非传统遭遇传统——水岸星城 当竞争者拥有：更大的社区规模，更好的配套环境，更优越的自然景观，近似的产品形态，以及更低的价格时， 我们依靠什么取胜？ 当非传统遭遇传统——水岸星城 V.S. 历史似乎是一个可以突破的方向…… 在时间维度上，差异化对比的寻求 当历史遭遇更多的历史——美林·青城 1400棵原生大树， 原生林居的诉求主题， 容积率1.7的低密度社区， 仅4300元/平米的价格（多层带电梯）。 当历史遭遇更多的历史——美林·青城 当竞争者拥有：更大的社区规模，更多的历史遗存，不足我们一半的价格时， 我们的历史是否还有想象中的那般价值？ V.S. 当历史遭遇更多的历史——美林·青城 差异化的产品决定了我们没有绝对意义上的竞争对手， 但可能对本案客群进行掠夺的竞争对手依然存在， 并且将对我们产生相当大的威胁。 因此我们下面的问题就是： 作为非传统豪宅，如何在传统豪宅和非传统住宅的包夹中脱颖而出？？ 场所精神—— （spirit of place ） 来源于古罗马。 根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质。 场所精神是一个场所的独特性格与存在气质。 寻找，一座大院的场所精神。 对于历史的理解， 不在于它曾经历了多少年， 而在于它曾处于一个什么样的年代。 对于历史的理解， 不在于它曾处于一个什么样的年代， 而在于在那个特别的年代里，它承担着如何的使命与梦想。 对于历史的理解， 不在于它曾承担着如何的使命与梦想， 而在于今天，它对我们有着何种的意义与价值。 517工厂的历史： 新中国成立后，为打破精密通讯仪器完全依赖进口的被动局面，自力更生、艰苦创业，1958年，新中国第一家通讯仪表厂即517工厂成立（因保密需要1983年才有公开的厂名） 。 场所精神关键词之一：秘密 曾经，它是一座秘密工厂。 曾经，517是它的代号，秘密则是它的属性。 517工厂的历史： 新中国成立后，为打破精密通讯仪器完全依赖进口的被动局面，自力更生、艰苦创业，1958年，新中国第一家通讯仪表厂即517工厂成立（因保密需要1983年才有公开的厂名） 。 场所精神关键词之二：精密 曾经，它是一家精密的通讯仪器工厂。 曾经，它站在中国对“精密”要求的最顶峰。 场所精神在今天的延续：一座隐贵生活的深宅大院。 今天，517仍是它的代号，而经过万科之手的保留与重建后，它的属性则变成了一种隐秘、神秘、带着些许隐者情怀的上品生活。 场所精神在今天的延续：一个精致主义的建筑合集。 创新的花园洋房，在原生的树木和道路中被小心而精致的规划，充分考虑每一棵树木的每一根枝节，绝对的精致主义建筑。 产品与场所精神的互融， 项目的绝对差异化基因： 精秘主义原生社区 一个从未公开的人文秘境， 一座浓荫守望的深宅大院， 一个精致主义的建筑合集， 一种大隐于市的上品生活。 什么人会为它而着迷，他们为什么要买本案？ ——对目标客群的思考 目标客群定位（一期花园洋房）： 隐贵阶层 对客群基本物理面的判断 花园洋房产品： 由于位置及交通的关系，在武昌和汉口工作的政府官员及外企金领、私营企业主将成为项目花园洋房的主要目标客群；不能排除仍会有部分客户来自于汉阳，然而考虑到位置及生活圈的影响，汉阳显然要低于武昌和汉口。 他们属于有车一族，收入丰厚。 小高层及高层产品： 由于面积小而单价较低，他们将成为武昌和汉口的中高级白领的合适居住场所。 寻找目标客群精神气质与项目场所精神的共融： 他们是517厂的同龄人，中国第一代成熟知识分子的后代，这样的工厂记载了他们激情燃烧的青春岁月。 他们大多生于60年代，早晚于50年代末或70年代初，可以说是517厂的同龄人，拿个时候中国遍地都是这样的工厂，它们跟今天的城市建筑一样——就像是一个模子里刻出来的，它们有高大的水塔，葱郁的树木，包豪斯式的车间，这些不起眼的元素记录了他们激情燃烧的青春岁月。