龙湖中央华府营销策划报告 汇报 报告结构 第一部分 市场篇 第二部分 产品篇 第三部分 营销推广篇 先来看看市场是什么样的市场？ 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来。这些年，苏州的社会经济发展迅速，在全国大中城市中已经进入第一方阵，这是苏州房地产市场发展的大背景。 1、苏州市宏观经济运行情况 1、苏州市宏观经济运行情况 —— 数字会说话 2001-2010年苏州全市GDP及增速（2007后为预测值） 2003年以来，苏州的GDP每年增长速度均保持在15%以上，高位运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成苏州房地产市场持续发展的基础。。 苏州市在经济快速发展的同时，人民生活水平也得到稳步的提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。2007年苏州市区城市居民人均可支配收入达21260元，再创新高。 近几年苏州市区城市居民人均可支配收入和人均消费支出年增幅保持在13%和12%左右，基本与GDP增长速度保持一致。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑 GDP逐年快速增长，一方面催生了大批的私营企业主，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过短时间的资本积累，便会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。 经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长势必刺激购买欲，提升购买力，从而为房地产市场发展提供持久动力。 本项目处于园区湖东新城，园区作为苏州经济的桥头堡，无论是催生新富人群、吸引外来人口还是人均可支配收入的增长均有领先优势，本项目应当考虑如何在该大背景下展开营销推广工作。 1、苏州市宏观经济运行情况 —— 小结 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 2、2007年苏州市区房地产市场综述 —— 数字会说话 与2006年相比，2007年苏州商品住宅市场呈现量价齐涨的态势。 2007年初至三季度，苏州市区商品住宅市场经历了爆发性增长，商品住宅的预售 量和预售均价涨幅均在20%以上，季度成交均价更是在三季度冲破7000元大关。 苏州市区2007年商品住宅预售近700万平方米，比上年增长20%；预售均价6390元/ 平方米，比上年提升22%。 市场发展提速的原因除了需求的自然增长和前几年受压抑后的反弹因素外，轨道 交通一号线、火车站改造等重大工程的规划变现以及股市高企和苏州洼地效应的显现也 是重要因素。 2007年苏州房地产市场总体呈上升趋势，10月宏观调控“刹车”，虽然市场经历 了洗礼，但是苏州房地产市场的抗风险能力还算较强。总体来看，2007年的苏 州房地产市场呈现以下一些特征： 淡季不淡：6、7月传统淡季市场销量仍保持旺盛，与2006年相比分别增长79%和50%。 价格直涨：房价基本没有进行周期性调整，一路上涨直达历史新高7434元/平米。 洼地上升：原本处于市场低地的一些版块，如吴中、相城等，也表现出巨大的潜力，区域均价取得突破性进展。 宏观调整抑市不抑价：10月成交下降47%，价格相对平稳，可见供需双方均持谨慎观望态度。 本项目作为大盘开发，势必要顺市场大势而行，最好能够与市场互 相借势，因此，如何将项目营销推广从项目运作上升到城市运营的 高度，如何有效的整合市场上的各种资源，需要我们在接下来的推 广工作中进行积极的尝试。 2、2007年苏州市区房地产市场综述 —— 小结 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 3、2007年园区房地产市场综述 —— 数字会说话 与市区量价齐涨的走势保持一致，继续领跑苏州楼市。 综合2007年苏州和园区房地产市场的数据来看，无论从销售面积还是销售均价，园区都是当之无愧的第一。 从2007年的土地出让市场来看，全年出让成交总面积约为858.28万方，园区土地供应量显著下降，仅57.53万方，仅占6.7%，吴中区和相城区共成交605.45万方，约占全市成交总量的70.54%，土地在近郊的集中放量，潜在供应量大量转向中低价板块，预示着在明年政府正在通过在周边区域大量出平低价房，控制全市价格上涨的趋势。 本项目作为一个150万方的大盘，面对周边版块低价供应即将大量推出的压力，如何为园区版块注入新的生命活力，在大众认知中形成“城市向东，生活入园”的概念成为决胜与否的关键。 3、2007年园区房地产市场综述 —— 小结 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 2007年上半年“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地 产市场的主要目标，国家从金融、土地、税收等方面出台了多 项政策，包括五次加息、物权法实施、新的土地增值税征收等， 但是相比2006年，无论是数量还是力度都温和许多。 而9月27日央行和银监会联手下发《关于加强商业性房地产信 贷管理的通知》，不啻为2007楼市的一次“垂直打击”： 首先是执行速度快，只要愿意，通过银行体系一夜之间即可全国覆盖，没有中间层层的阻挠，具有“垂直打击”的突然性和快速性。 其次，方向把握容易，不易偏离方向，具有“垂直打击”一步到位的特点。 再次，有选择的针对单一目标对象，选择目标的致命点切入，具有“垂直打击”的精确性。 4、房地产政策影响