专业学位硕士学位论文
S 公司房地产信托业务风险管理研究
Research on risk management of real estate trust business for
company S
作 者 姓 名：王晓婉
学科、 专业：工商管理
学 号：41811480
指 导 教 师： 安辉
完 成 日 期： 2021 年5 月 28 日
大连理工大学
Dalian University of Technology
大连理工大学学位论文独创性声明
作者郑重声明：所呈交的学位论文， 是本人在导师的指导下进行研究
工作所取得的成果。尽我所知，除文 中已经注明引用内容和致谢的地方外，
本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请
学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献
均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。
若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。
学位论文题目：S 公司房地产信托业务风险管理研究
作 者 签 名 ： 日期： 2021 年 6 月 4 日
摘 要
近年来，由于政府对房地产公司银行融资规模的限制，各信托公司成为房地产公司
新的融资渠道；而对于出资方而言，在持续通胀的压力下也需要寻找新的较为稳定的投
资方式。伴随着房地产信托规模的不断扩大，各类风险问题也逐渐暴露出来。房地产信
托项目的延期，使委托人资金损失的同时给整个投资环境造成了不可逆的负面影响。但
由于房地产信托业务不仅在融资规模上为房地产企业快速提供大量资金，而且在信托公
司业务盈利方面也占据重要比例。因此，房地产信托业务风险管理的重要性已经被越来
越多的信托风险管理人员高度重视。
本文以 S 公司房地产信托业务的风险管理为研究对象，通过对房地产信托风险的理
论研究以及结合 S 信托公司目前面临的房地产信托业务的风险管理现状，并通过识别主
要风险以及风险形成原因寻找加强、完善 S 公司房地产信托风险管理的方法和措施。
本文第一章主要介绍了论文的研究背景及意义、研究内容及方法；第二章在目前国
内外理论研究在房地产信托业务风险的定义、特征的基础上，介绍了房地产信托风险的
定义、特征和模式；第三章详细阐述了S 公司房地产信托风险管理的现状和仔细分析当
前存在的主要问题；第四章构建 S 公司房地产信托风险管理组织架构，包含事前、事中
以及事后风险管理体系；第五章阐述 S 公司房地产信托业务的风险管理方案的实施保障
措施。第六章总结本文研究的主要结论和对未来的展望。
关键词：房地产信托；风险识别；风险管理
- I -
Research on risk management of real estate trust business for company S
Abstract
In recent years, due to government restrictions on the scale of bank financing for real
estate companies, various trusts have become new financing channels for real estate
companies; and for funder, they also need to find new and more stable ways of investment
under the pressure of continued inflation. As the scale of REITs continues to expand, various
risk issues are gradually revealed. The loss of capital to delayed payment clients of REIT
projects has had an irreversible negative impact on the overall investment environment.
However, as the REIT business not only provides real estate enterprises with a large amount
of funds quickly in terms of the scale of financing, but also occupies an important proportion
in terms of the profitability of the trust company;s business. As a result, the importance of risk
management in the REIT business has been given high priority by an increasing number of
trust risk managers.
This thesis takes the risk management of S Company;s REIT business as the object of
study. Through the theoretical study of REIT risk and the current status of risk management
of REIT business faced by S Trust Company, and by identifying the main risks and the causes
of risk formation, we search for methods and measures to strengthen and improve the risk
management of S Company;s REIT.
Chapter 1 of this thesis introduces the background and significance of the thesis, the
research content and methodology; Chapter 2 introduces the definition, characteristics and
model of REIT risk based on the current domestic and international theoretical research on the
definition and characteristics of risk in REIT business; Chapter 3 elaborates on the current
status of REIT risk management in Company S and carefully analyses the main problems that
currently exist; Chapter 4 establishes the organizational structure of the REIT risk
management of Company S; Chapter 5 describes the implementation safeguards of the risk
management program for the REIT business of Company S. Chapter 6 summarizes the main
findings of the thesis and the outlook for the future.
Key words: real estate trust; risk identification; risk management
- II -
目录
摘 要....................I
Abstract .................... II
1 绪论..................... 1
1.1 研究背景及意义.................. 1
1.2 国内外研究现状.................. 3
1.2.1 房地产信托风险管理现状研究........... 3
1.2.2 风险管理模型方法研究......... 5
1.3 研究方法和思路.................. 6
1.3.1 研究方法............ 6
1.3.2 研究思路............ 7
2 相关理论概述................. 10
2.1 房地产信托业务概述............... 10
2.1.1 房地产信托业务............ 10
2.1.2 房地产信托业务特征........... 10
2.1.3 房地产信托业务模式........... 11
2.2 房地产信托业务风险概述.............. 13
2.2.1 房地产信托风险的定义.............. 13
2.2.2 房地产信托风险的特点.............. 13
2.2.3 房地产信托风险的防范措施............. 14
2.3 房地产信托业务风险管理理论............. 14
2.3.1 信息不对称理论............ 14
2.3.2 大数据风控理论............ 15
3 S信托公司房地产信托业务风险管理现状和问题....... 16
3.1 S 公司概况.................. 16
3.1.1 S 公司简介.............. 16
3.1.2 S 公司组织架构................ 17
3.1.3 S 公司业务结构及特点............... 18
3.2 S 公司房地产信托业务的产品概况............. 19
3.2.1 房地产信托业务的产品介绍............. 19
3.2.2 S 信托公司房地产业务的发展历程......... 20
3.3 S 公司房地产信托业务风险管理现状......... 21
- III -