第一部分：市场发展趋势预测
市场概述
城市概况：
平谷城区总体状况（截止年月 ）
平谷属于中、小型县级城市，于年月撤县改区。据公安部门统计，城区总人口到年底为.万人.万住户；近两年，城区人口增长率为%，到年底，平谷城区人口总数将达到.万人，.万住户；
平谷区的城市规划，年以前基本以城区开发建设为主，这点从年—年的新住宅楼增长量便可看出（截止今年月，新楼总开发户数为户）。经过区委领导班子的调整，新任书记的主要思路是以建设新农村为主，再加上今年所建楼房销售速度的缓慢，所以，明年及以后两年的新建楼房户不会多于今年。

平谷区的经济状况今年好于往年，因为，平谷区的三大产业（农业、工业、建筑业）在产值上都有了较大提高。第一产业实现增加值亿元，比上年增长.%；第二产业实现增加值.亿元，比上年增长.%；第三产业实现增加值.亿元，比上年增长.%；其中，第二产业比重比上年提高了.个百分点。

平谷区在环保政策上，没有出台新建企业必须禁止燃煤锅炉的政策，但区委区政府从年底就提出建设“绿都”平谷的口号，并提出在平谷城区整治燃煤开水炉及燃煤型食堂，这无形中也对我们发展小工商业用户起到了一定的推动作用。

城市能源状况：平谷区在能源使用上没有出台有利于燃气发展的新政策，在能源使用上还是以液化气、天然气、电和煤为主，特别是大的居民小区供暖，短期内不会改变燃煤状况，在开发商户的燃气设施建设中主要不是靠政府政策，而是靠我们自己的公关力度去发展开发商户。同时，城区的用电政策比较灵活，对我们在工商户的发展上是一个不小的阻碍。

天然气气化率：截止年底预计置换通气户数为户，而具备通气的户数为（散户+集体户+新楼具备通气户户）户，则气化率为/=.%，比去年同期的.%增长了.%。

民用住宅：经过今年详细的市场调研，平谷城区的民用住宅总体分布是这样的：平房总户数为户，楼房总户数由原来的户增长到年底的户，那么，城区总户数则为户（与上边的.万户所相差的数字原因，一是一户人家拥有多户住宅，二是新建的楼房入住率较低所致）。城乡居民人均可支配收入达到.元，人均消费支出元，分别比上年增长.%和.%。公务员及工商企业的职工平均收入在元/人年左右。各小区的归属，%到%由小区物业管理处管理，但物业管理的水平相对较低。

京谷燃气公司在年的市场开发中，为了提高居民对天然气的认知程度，我们做过多种方式的宣传工作，到目前为止，提起天然气至少有%到%的居民或多或少了解我们的天然气，由于平谷城区的居民在燃料使用上是由液化气过度到天然气，而液化气的价格就目前来讲虽然比天然气偏高一些，天然气的初装费对平谷区收入较低的居民来说是一个不小的数目。

根据今年我们对开发商户的调研情况，年的房地产户的增容量为平方米，总户数为户，由于年新增房产面积大，流动人口少，售楼进度慢，使一些准备开工的房产商放弃了开工的念头，由于区委书记的调动，新任区委书记的发展思路本未明朗，更加使一些开发公司对平谷开发市场失去信心，并且纷纷将资金投入到顺义和通州的房产项目上，所以使年平谷城区新开发户数将呈下降趋势，它的发展特点则是以小面积开发为主，开发户数在—户的开发商占多数，一次开发达到户的只占%。同时，根据年—年的下滑比例，预计年—年的新房产户增容量应在万平米约户左右。虽然如此，新老住宅的比例还会越来越大。而它的分布情况却是大部分新楼在城区的外围，只有一小部分坐落在旧楼之中。至于城中的拆迁情况，只有北小区的栋楼多户有望在年进行旧楼改造工程，但这还要取决于区委主要决策人的发展战略目标。

工福户：经调研得知，平谷城区的能源总消耗为：煤年消耗量为吨，液化气年消耗量为公斤；其能源消耗结构主要以煤、电、液化气及天然气为主。燃煤主要用于各小区及企事业单位的冬季供暖及小部分单位食堂做饭；电较多用于家庭用电及企事业单位的夏天制冷；液化气则是目前平谷城区约.万住户的餐饮费用及多数宾馆、饭店的餐饮能源，而一些洗浴中心的能源消耗则是以燃煤为主；天然气的用户只占.万住户的.%。目前，除煤的价格远低于天然气外，电与液化气的使用价格都高于天然气的使用价格，根据这一情况，一些单位食堂及小型饭店在进行橱具设备改造时，也正逐步改变消费意识，由原来的液化气消耗往天然气上转变。

平谷区的工商企业数量不是很多，他们的能源消耗冬天是集体供暖，夏天是电风扇或空调，就目前的天然气价格，虽然用电比用天然气的运行费用要高，但设备改造要花费一大笔费用，所以，他们首先不会改变冬季取暖的能源，至于夏天的制冷，如单位不发生拆迁或大型改造，他们也不会重新投资进行制冷设备的改造而使用天然气空调的。所以，从现实情况看，无论他们的能源消费有多大，短期内我们都不可能让天然气成为他们能源消耗的替代品。

通过我们以前年度工福户的发展情况，预计年末，工福户的总用气量将达到万方，根据平谷区委在年底提出的整治燃煤沸水器及燃煤食堂的口号及开发区的招商引资计划，预计年我们的工福户开口气量在立/日左右， 根据市场调研及兴谷开发区的招撒欢能够引资计划，在年要有大林汽车部件公司的二期生产线和和信汽车部件公司的二期生产线要进入投产阶段，预计每家的开口气量为立/日；年有千喜鹤的三期工程，增添生产设备，预计开口气量为立/日，鄂尔多斯的办公楼要增添中央空调，预计开口气量为立/日，三五汽车配件公司的一期工程要增添食堂用燃气设备，预计开口气量立/日，北京超力达高科技公司要引进生产线，预计开口气量为立/日，所以，我们预计—年的工福户开发计划在—立/日。

（）房地产开发商：根据今年房产开发商的总体开发计划及区委决策人的开发思路，预计年—年的房产开发将呈下降趋势（详见调研报告），年发展总户数为户，年—年的发展总容量为万平方米约户；不过，平谷豪特酒厂的改造能在年实现的话，也可增加年规划的开发面积增容量。年所开发的新住宅楼其完工户数占开发总户数的%，通过调研得知，而年的楼房 销售数量占完工户数的%（这也是造成我们今年回款工作难度较大的原因之一）。

（）热水器及采暖炉：平谷区的采暖方式，不论是集体供暖还是单户取暖，基本上都是采用煤做为燃料；当我们的天然气进入平谷市场以后，只有很小数量的用户采用天然气取暖，其使用人群是高收入家庭，因为，普通家庭根本没有这个消费能力。在洗浴方面，大多家庭冬季是采用集体供热水，夏天是太阳能，而利用电热水器来洗浴的用户只是一小部分用户。我们的天然气热水器市场只能在开发商中进行挖掘，因为，对开发商来说，利用集体供热水的接口费与我们的天然气接口非费相比是不占任何优势的。不过，自今年月开始，与我公司签定合同的星宇昊公司，给我们出了一个不小的难题，那就是热水器的报装价格问题，他总想以每户元—元的价格与我们进行谈判，对我公司来讲，接受了他的价格，我们没有任何利润，同时也会影响其他的开发商与我们在热水器上的合作，不接受他的价格，势必影响此用户装的合同履约情况，此问题，到现在还协商，同时也反映出开发商在提高售楼软件设施的同时，对购房者许诺小时供应热水，但这笔费用由开发商自己掏钱，而不是和往年在售楼过程中由购房者去交，所以在谈热水器报装上压我们的报装价格，对我们年的热水器