物业管理作为房地产经营管理的重要组成部分，逐渐成为管理界关注的重要领域。 近年来，随着我国城市的快速发展，居民消费能力和消费质量的不断提升，人们对物业 公司的物业管理服务有更高层次的需求。但是，我国物业管理仍较落后，表现在管理理 念落后、管理内容单一、管理方式粗放等方面，导致小区居民满意度不高、物业企业得 不到良性发展。随着国家相关政策的出台，物业服务市场进一步放开，越来越多的企业 进入物业行业，使现有物业企业面临越来越激烈的外部竞争。在此背景下，作为枣庄市 物业行业领头军的R物业公司，面临着同样的困境与巨大的发展压力。为提升其竞争力， 实现企业长远持续发展，迫切需要转变理念，优化物业管理模式，以顺应时代变化和市 场需求。 本文首先通过梳理国内外关于物业公司物业管理及模式方面的文献，界定物业管理 及物业管理模式的概念与内涵；接着深入调查R物业公司及其物业管理的内外环境，特 别是其物业管理模式现状，从不同方面分析并发现物业管理模式存在的主要问题，如管 理理念落后、管理程序不健全、管理内容侧重于常规项目、管理手段比较传统、管理制 度部分脱节等；然后搜集整理国内外物业公司先进成熟的物业管理模式，系统分析不同 管理模式的成功经验以及对R公司物业管理模式改进的启示；在此基础上，从管理的内 容、管理的手段、管理的程序、管理的工具等多方面提出R物业公司物业管理优化模式 ——SDIICM模式，即专业化与多元化、制度化、智能化以及公司与业主共管的物业管 理模式。它不仅对R物业公司在短期内提升物业管理和服务水平、增强企业竞争力、突 破恶性循环，实现良性健康发展具有重要意义；而且对其品牌优化以及长期的持续发展 具有重要意义。 关键词：物业管理；管理模式；优化；SDIICM模式；R物业公司 研究类型：专题研究 Subject：ResearchonOptimizationofPropertyManagement ModelinRPropertyCompany Specialty：MasterofBusinessAdministration Name：HouHuizhu（Signature）1 Instructor：DongHongmei（Signature）1 ABSTRACT Asanimportantpartofrealestatemanagement,propertymanagementhasgradually becomeanimportantfieldinthestudyofthemanagementtheory.Inrecentyears,withthe rapiddevelopmentofcitiesinChina,theconsumptionpowerandconsumptionqualityof residentshavebeencontinuouslyimproved,andpeopledemandhigherlevelofproperty managementservices.However,propertymanagementisstillrelativelybackwardinChina, whichisreflectedinthebackwardmanagementconcept,singlemanagementcontent, extensivemanagementmethods,etc.,resultinginlowsatisfactionoftheresidentsandpoor developmentofpropertycompanies.Withthepromulgationofrelevantnationalpoliciesand furtherliberalizationofthepropertyservicemarket,moreandmoreenterpriseshaveentered intothepropertyindustry,makingexistingpropertyenterprisesfaceincreasinglyfierce competition.Inthiscontext,RPropertyCompany,whichistheleaderofthepropertyindustry inZaozhuang,facesthesamedilemmaandtremendousdevelopmentpressure.Inorderto enhanceitscompetitivenessandachievelong-termsustainabledevelopment,thecompanyis urgenttochangetheconceptandoptimizethepropertymanagementmodeltoadapttothe changingmarketdemands. Thisarticlefirstdefinestheconceptsandconnotationsofpropertymanagementand propertymanagementmodelsbyreviewingtherelatedliteratureofpropertymanagementat homeandabroad.ThenitproceedstoinvestigatetheinternalandexternalenvironmentofR PropertyCompanyandthesituationofitspropertymanagement,especiallysurveythestatus ofitspropertymanagementmodelinthecompanyandanalyzeitsmainproblems,suchas backwardmanagementconcepts,inadequatemanagementprocedures,managementcontent focusingonconventionalprojects,backwardmanagementtechnologyandtraditional managementmethods,andmanagementsystemspartiallydivorcedfromthereality.Thenit systematicallyanalyzesthesuccessfulexperienceofdifferentmanagementmodelsofthe domesticandforeignpropertycompaniesandfindstheenlightenmentoftheimprovementof propertymanagementmodelsofRcompany.Basedontheabove,thearticleputsforwardthe propertymanagementoptimizationmodelofthecompany-SDIICMmodel,including specializedanddiversifiedservices,institutionalizationoftheorganization,intellectualized managementmethods,andco-managementbythecompanyandtheowner.Itisofgreat significancetoimprovepropertymanagementandservicelevels,enhancecorporate competitiveness,breakthroughtheviciouscircle,andachievehealthydevelopmentinthe shortterm;itisalsoofgreatsignificancetooptimizethebrandanddevelopsustainablyinthe longterm. Keywords:PropertyManagement；ManagementModel；Optimization；SDIICMModel； RPropertyCompany Thesis:MonographicResearch 目录 I 目录 1绪论.............1 1.1研究背景..............................1 1.2研究意义..............................1 1.2.1理论意义.......................1 1.2.2实际意义.......................2 1.3国内外研究现状..................2 1.3.1境外研究现状...............2 1.3.2国内研究现状...............4 1.4研究目标、研究内容..........6 1.4.1研究目标.......................6 1.4.2研究内容.......................6 1.5研究方法与技术路线..........7 1.5.1研究方法.......................7 1.5.2技术路线.......................7 2相关理论......9 2.1相关概念..............................9 2.1.1物业管理的概念...........9 2.1.2物业管理模式的概念...9 2.2物业管理理论......................9 2.2.1现代物业管理理论.....10 2.2.2管理制度创新理论.....10 2.2.3服务业务创新理论.....10 2.2.4管理方式理论.............11 2.2.5监督管理理论.............11 3R公司现有物业管理模式及存在问题分析..........12 3.1R公司概况及其发展环境12 3.1.1R公司概况.................12 3.1.2R公司物业管理的发展环境分析............13 3.2R物业公司现有物业管理模式分析...............15 3.2.1以住宅小区和企事业单位为管理对象....16 3.2.2侧重于常规的硬件环境与设施管理........16 西安科技大学工商管理硕士学位论文 II 3.2.3引入了较为智能化的管理系统................17 3.2.4建立了较为完善的物业管理规章制度....17 3.3R公司现有物业管理模式存在的问题...........17 3.3.1管理理念仍强调公司为主体，忽视业主的重要作用...........17 3.3.2管理程序缺乏信息反馈与督导管理机制18 3.3.3管理内容侧重于常规项目，缺乏创新与增值.......................18 3.3.4现有的智能化物业管理手段利用不充分18 3.3.5物业管理规章制度与现实相脱节............19 3.4R公司物业管理模式问题的原因分析...........20 3.4.1市场竞争意识不强.....20 3.4.2R物业管理高层次人才不足....................21 3.4.3创新意识相对落后.....21 4国内外物业管理模式分析及其对R公司的启示.23 4.1国内外物业管理模式分析23 4.1.1美国物业管理模式——专业化服务模式23 4.1.2英国物业管理模式——高品质的社会化服务模式...............23 4.1.3日内瓦物业管理模式——社会化服务与专业化管理相结合..............................24 4.1.4德国物业管理模式——简单高效的利益共享模式...............25 4.1.5新加坡物业管理模式——制度化的共管式管理模式...........25 4.1.6香港物业管理——专业化的法团式管理模式.......................26 4.1.7台湾物业管理——科技支持下的自主经营管理模式...........26 4.1.8中国内地物业管理模式............................27 4.2国内外物业管理模式对R公司的启示.........28 4.2.1管理理念向开放化、共管化转变............28 4.2.2管理内容向专业化、多元化转变............28 4.2.3管理工具向高科技、智能化转变............29 4.2.4管理方式向规范化、法制化转变............29 5R公司物业管理模式优化选择与实施保障措施..31 5.1R公司物业管理模式优化的原则...................31 5.1.1价值性和可操作性原则............................31 5.1.2综合效益原则.............31 5.1.3先进性与本土化原则.31 5.1.4全员参与、全过程原则...........................32 5.2R公司物业管理模式优化选择——SDIICM模式.......................32 目录 III 5.2.1提供专业化、多元化的物业服务...........32 5.2.2建立制度化的物业管理规范....................34 5.2.3充分利用智能化的物业管理系统与手段35 5.2.4创建社区居民与物业公司共管方式........36 5.3R公司物业管理模式优化过程.......................38 5.3.1物业管理的突出问题与业主急迫需求的调研确定...............38 5.3.2试点小区与优先优化内容的确立............38 5.3.3试点小区优化模式试运行的评价、反馈与修正...................38 5.3.4物业管理模式的完善与推广....................39 5.4R公司物业管理模式优化的实施保障措施...39 5.4.1树立竞争与创新意识.39 5.4.2强化物业管理高层人才的培养与引进....39 5.4.3建立“公司+业主”共管的组织保障.....40 5.4.4政府加大奖励机制，鼓励企业创优........40 5.4.5规范行业市场行为，科学制定价格标准40 5.4.6健全物业管理行业法律法规....................40 5.4.7指导规范业主委员会的建立....................41 5.4.8积极开展物业管理市场整治活动............41 6研究结论及展望.................