1.1选题背景 随着中国国民经济连续30年的高速増长,人均可支配收入的逐年増加,服务业 己经y渐成为拉^国民经巧i发展的源动力。 城市GDP总量GDP増常住人口人均GDP人均可支配化 名称(亿)长率(乃)(美元)收人(元) 政治中屯、、教育、信 北京16251 8% 1%1 12643 32900息技术、旅游、行政 ^ 北方工业基地、现代 天津H19016.50%1巧3 13392 24293制造业基化、港口城 北京的年人均可支配收入由90年代初的不足5000元,2013年增长到32900元, 由于可支配收入的増长,带动相关的餐饮、服装、住房、交通、商品进入全面的高速 増长。服务业进入了全速的増长期。 大城市老百姓更愿意投资房地产,但是越来越多的人满足的住房需求后,逐渐开 始在旅游、养老、养生方面投入资金。大城市房价奇高不下,越来越多的人已经放弃 了购房计划,或者是已购房的人,开始逐渐把提升生活品质,作为自己生活的源动力, 收入花费在娱乐和养生方面就越来越成为趋势。在北京周边的温泉洗浴、休闲度假、 旅游景点毎周都吸引着无数的人流,而且这种趋势只増不减。 1.2选题意义 借鉴大江户成功的商业模型,并依托北京、天津巨大的瓣费市场,再参考平谷区 域的地热条件,准备成立联合房地产公司,共同打造体验式温泉为主的商业模型,并 配备部分养老住宅。形成W温泉为吸引人流的突破口,带动周边的服务及餐饮,并开 发养老为主的住宅群。为北京的老年人W及需要特色消费的人群提供去处。 为老人提供适宜居住和消费娱乐的胜地,打造地产开发的组合模型 1.3研巧巧容 W查阅资料、当地政府洽谈、实地考察、参考相关企业发展状况、走访类似房地 产企业、商业计划书借鉴为主。 研巧的主要内容; 1、研究周边的旅游环境和自然资源 2、研究北京周边人群的消费习惯和消费能为 3、研究北京平谷区的地产开发政策和地热情况调查 4、研究金海湖旅游区及盘山风景区周边的交通情况及民俗等。 I首都经济贸易大学博(硕)王-学位报告 北京平答金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 5、温泉体验和养老住宅组合开发模型,企业及消费群体的接受程度 1.4拟解决的问题 1、自身的地热利用方式 2、建设风险 3、经营的模式 4、装修风格 5、营销推广人群及方向 6、财务现金流的控制 7、W住宅开发带动温泉的客流 8、W溫泉的运营带动住宅的溢价 9、股权架构 10、投资分红模式等。 1.5商业计划书中主要的观点 W唐宋文化作为温泉的主要基调,引进温都水城的管理团队、开辟将色餐饮(舌 尖上的中国,部分食品)、引进吴桥杂技的小型表演团队、真正的体验式湿泉、养老 的最佳居住地、特产专卖店等遥相呼应,形成一个旅游、娱乐、温泉、饮食、购物为 一体的周末休闲胜地。引领体验式温泉+养老地产相互组合的开发模型。媪泉吸引人 流,拉动房价;通过销售养老住宅,回笼现金流,给温泉带来稳定的客流。 1.6商业计划书中主要的依据和结论 20巧年我们对日本大江户体验式温泉进行了实地考察,跟据大江户经营部统计, 2012年全年大江户接待温泉洗洛人数达到120万人,营业收入超过4亿人民币,税 后利涧超过2亿元人民币,成功的商业模式带动了大江户周边的房地产业、餐饮业、 服务业等。 鉴于此,计划在北京与天津边界的金海湖旅游区和盘山旅游区之间,金海湖镇的 南太务村开发一个W体验式温泉为主题,配备适量的养老住宅,通过养老住宅回笼资 金,通过体验式温泉提升住宅品质、客流、溢价空间。 北京的南宫温泉经营非常成功,说明温泉经济受到北京大部分市民的认可,由其 成功的商业运营案例可W推算出,宋代体验式温泉能够具备广阔的盈利前景。 本项目的消费客群主要针对北京、天津的工薪消费,伴随人均可支配收入的持续 增加,消费力将进一步加大,因此不会受到八项规定等政策的影响,项目具备可 开发前景,盈利空间较大。 根据测算,整个项目的内部收益率达到41%,参考北京整体服务业的利润水平超 II首都经济贸易大学憐(硕)±学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合巧目商业计划书 过10%,被认为是可投资的项目,建议投资该体验式温泉综合开发项目。 英文摘要 1Abstract 1.1Backgroimd Withrapideconomicgrowthofthechina>snationaleconomyfor30 consecutiveyears,andpercapitadisposablei打co阳ekeepi打creasingyearby year,serviceindustryhavebeenbecomingsourcepowerthatcanstimulate growth. The Theper city Percapita TheadvantageofThetotalGrowthre別dent _ capita nam _ , GDP(美 , resource GDP(仏)rateGDPpopulation一、disposable e 兀)/—、description (乃) income(兀) Politicalcenter^ education、 Beiji informationj 16251 8% 12643 32900 ng technology^travek administrative center Thenorthern Tianj industrialcenter、j 1119016.50%1293 133% 24巧3 in manufacturing base^portcity Disposableincomeperyearnote打ough5000yuet打si打ce打ineties,grow to32900yuanin2013,becauseofdisposableincomegrowth,leading catering,cloth,house,traffic,goodsareCO曲i打呂hi呂hspeedgrowthoverall. I打thebigcity,civilianswouldratheri打vestrealestate,moreandmore housewasbought,peoplebegintoinvestintravel,retirement.Withthe housingpriceincre过sed,moreand扣orepeoplehave呂ive打upbuyi打呂house,or thepeoplewhohaveboughthouse,theybe呂intoimprovelifequality,itis becomeatrendthatmoreandmorepeoplespe打tmoneyone打tertainment.Hot spring,travelsee打icspotsattractthousandsofpeopleeveryweekinBeijing surrou打dings,butalsothetrendnotonlyincrease. WemadeafieldtripaboutexperientialhotspringsinOedoofJapa打in 2013,accordingtostatistics,Oedoreceivedclient打early1.2millionin 2012,thebusi打essincomeover400扣illio打yuan,theprofitsaftertaxesover III首都经济贸易大学博(硕)尘学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 200millionyuan,andthesuccessfulbusinessmodelbrought property,restaurants,servicesandsoon. So,weplantodevelopaplacewheretherearehotspringandold—age homes,byselli打gthehousetakecapitalrepatriation,andbythehotspring canimprovethehouse'squality,passengerflow.Offeringtoasuitabledemand fortheold'shouse,andprovidin呂aweekendleisurefacilityfortheyoung. 1.2Thesignificanceofthetopic ReferencingOde'ssuccessfulbusinessmodel,relyingonlarge consumermarketi打Beijinga打dTianjin,referringtosubterra打eanheatin Pingu,plan打ingtofoimdunitedcompany,buildingtheexperie打cetypehot sprin呂busi打essmodelincommon.Offerin咨toasuitablede扣andfortheolds house,andprovidin呂aweekendleisurefacilityfortheyoung. Accordingtoaccesstoinformation,localgovernment打egotiate,field investigation,refertorelatedenterprisesdevelopment,visitsimilecompany, thebusinessplantsThemainconte打tofresearch: 1.Researchthetravel!打呂environmentandnaturalresourcesin surroundings. 2.Researchthepeople'sconsumptionhabitsandability. 3,Researchthepolicyofestatedevelopmentandgeothermalconditions inBeijingPinggudistrict. 4.民esearchtransportandfolkcustomandsooninJinhailakeandPan Shanmountain. 日.Researchthespaexperienceandold-a呂ehomes,andtheacceptancelevel forcompanyandpersonage. 1.4Tosolvetheproblem 1.Theuseofresources 2.Constructionrisk 3.Businessmodel 4.Thestyleofthedecoration 5.Marketingpeopleanddirection 6.Tocontrolthefinancialcashflow 7.Brin呂thecustomersofhotspringbydevelopin呂house 8.Brin呂theriseinpriceofhousebyhotspringbuilding 9.Equitystructure 10-Investmentprofitshari打呂mode 1,5Themai打ideaofthebusi打essplan首都经济贸易大学博(硕)j:学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 ThespringisbasedTangandSongcultureasmainmoods,and introducingmanageme打tteamthatCO阳efromHotSpri打gLeisureCity,opening upfoodspecialties(ABiteOfChina),itisarealexperientialhotspring. Therearetraveling,amusement,hotspri打径,diet,andshopping.Forming experientialhotsprin呂-hendowmentrealestate.Hotspringcanpayattention topeopleandpullthehousepricerising.I打sisti打gbankshold证orecashand bringstablecustomersforhotspringbysellingtheold-agehomes. 1.6Themai打basisandCO打elusioni打businesspropasal Wemadeanon-the-spotinvestigationofDaJiangHuinJapanin 2013,accordingoncountthataccepttothecustomers'reachinto1.2million in2012alltheyear,theturnoverbeyond400millionyuan,the打etprofit beyond200millio打yuan,spurringontherealproperty,cateri打gbusiness, serviceindustrywithsuccessfulbusinessmodel. Thus,pla打打ingtodevelopaspringinNantaiwuvill过geofJi打haihutown, andequippingwithhousethatliveintheold.Itcanrecoupfundsbybuilding theoldhouses. Thereismaki打gatreme打douslysuccessfulaboutNan呂0打ghotspring,from thiswecanknowthespringiswelcomedbyBeijingcitizens.Bythiscommercial operationwecanknowtheSon呂dynastyspri打gcanmakegreatprofit. ThisprogramisaimatpayrollwherethereinBeiji打gandTianjin.Bythe percapitadisposableincomearesustainablegrowthandspendingpower increase,thebusinesswouldnotbeimpactedby'Baxiangguidi打g'. Accordingtobudgeting,theinternalrateofreturnreach41%ofthe programasallwhole.Theserviceprofitisabout10%,ifitbeyond10%can beregardedaprogramisworthtoinvest,andinvestthisprogramisasensible choice. 1.7关键词 项目开发周期、现金流、股权架构、宋代风格建筑、体验式温泉、文化产业、市 场前