平谷一号地 投资可行性研究报告 北京房策工作室 .12.10 投资可行性研究报告 报告结构 基本结论 宏观经济研判 区域发展规划 房地产现状 土地交易研究 项目投资分析 投资可行性研究报告 第一部分 平谷1号地投资 基本结论 投资可行性研究报告 基本结论 总体结论： 经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。 未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快发展势头。 未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，1号地块投资的政策性风险相对较低。 1号地块地价73075万元为竞价警戒线，也是高风险警戒线，建议超过78075万元则放弃竞价 投资可行性研究报告 基本结论 宏观经济：经济体自主增长乏力、救市政策效应递减、地方政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通胀压力、再储蓄化和再产能化道路漫长、热钱可能回流新兴市场 未来政策取向： 经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变 房地产市场：末，全国商品房空置面积可能达到3亿～4亿平方米。不管是从发达国家上世纪70年代滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看，以住宅作为保值投资手段是不成立的。，随着中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮，楼市将不可避免地进入新一轮的调整期 一、总体投资环境：未来政府投资效应将衰退 投资可行性研究报告 基本结论 平谷为京东发展门户，潜力较大； 1号地块位于平谷新城核心城区西部边缘地带，环境较好，但配套设施滞后 新城规划建设：新城按照规划西扩的同时，将城市南部旧城改造、城中村改造与房地产项目开发有机结合，适度向南向拓展，结合高速公路中间出口，打造南部新区。1号地位于新城主城区西扩边缘地带，环境较好，但市政基础配套略微滞后。人口规模控制在一定程度上制约本地居民购买商品房 二、平谷规划发展前景： 新城建设进入加速阶段，房地产发展机遇较好 投资可行性研究报告 基本结论 若无大型房地产开发企业参与竞价，1号地可能以楼面地价1800元/㎡左右成交 楼面地价： 至，各成交地块楼面价岁时间推移而增长，由6月的410元上升至6月的1896元/㎡，说明开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的开发潜力 三、1号地挂牌竞价： 竞争将较激烈，楼面地价将突破2000元/㎡ 投资可行性研究报告 基本结论 1号地项目理想开盘价（）——住宅：7150元/㎡，商业：12449元/㎡，但必须考虑以下因素： 平谷本地居民购买力有限，1号地项目主要依赖于周边农民、附近中心城区居民购买； 本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%，得出本项目修正售价（开盘价）：住宅：6435元/㎡，商业：11200元/㎡，此价格虽然相对保守，但有效规避了诸多风险因素 区域市场价格状况：区域市场二手房均价已突破7200元/㎡，新房售价达历史高位，普通商品住宅均价7600元/㎡，商业均价超过12000元/㎡ 四、房地产市场： 房价偏高，本地居民购买力有限 投资可行性研究报告 基本结论 地价与售价为本项目投资最为关键的敏感性因子： “地价上涨+售价上涨”双变因子 “地价不变+售价上涨”单变因子 地价地价超过98075万元，未来商品房住宅售价6500元/㎡左右，配套商业售价11200元/㎡时，投资净利润率接近0%；售价对项目净利润的影响极其有限 五、1号地投资分析： 地价73075万元为竞价警戒线，超过78075万元则放弃竞价 投资可行性研究报告 第二部分 平谷1号地投资 宏观经济研判 投资可行性研究报告 宏观经济研判年度特点 今年以来经济形势呈现以下三大特点： 经济复苏速度出乎意料 经济复苏严重依赖于政策效应 经济复苏速度呈现前快后慢格局 GDP加速增长； 工业止跌回升态势明显； 投资持续高速增长； 消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费； 汽车与房地产两大市场出现意外回升 国有及国有控股投资明显高出整体增长； 国家预算内资金、国内贷款、自筹资金增长加速，利用外资有所下降； 全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民消费明显慢于总体水平 来自政府投资项目节奏和银行信贷的变化是造成这种变化的主要原因，并对房地产、股市走势带来相应影响 投资可行性研究报告 宏观经济研判存在问题 经济结构性问题更加突出 首先，产能过剩。电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了20%，造船工业超过50%，水泥业甚至接近80%。我国制造业产能过剩大约30%，其中，钢铁行业产能过剩26.9%，铝冶金过剩34.3%，铁合金过剩29.6%。 其次，投资和消费比例关系进一步失衡。我国的投资率从2000年的35.3%上升到的43.5%，大大高于多数国家20%左右的水平。今年以来，居民消费增长速度也有所加快，如果不考虑进出口贸易的情况，投资和消费对经济增长的贡献比率已上升到了62%比38%。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看