1 广州中旅项目前期策划报告 2 技术思路 项目界定 案例借鉴 项目发展模式判断 竞争分析 面临的困惑与机会 项目整体发展战略 项目定位 功能分区 经济测算 物业发展建议 同类物业发展模式 3 项目界定：项目为城市核心区域的综合体开发 4 综合体（complex） 定义 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 5 综合体（complex） 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 6 综合体（complex） 综合体的特点是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 7 综合体（complex） 附：综合体与单功能物业的比较 8 综合体（complex） 各部分功能的相互关系 相互支持关系 相互要求 标志性 定义档次 为商业和酒店带来潜在客户 大堂可以与酒店共享 承担某种社会职能 形成完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 利用其它功能 价值最大化 补充其它功能 现金流来源 商业的档次要求 不影响办公、酒店的大堂和昭示性 公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。 9 综合体的四种发展模式 10 综合体发展模式（1/2） 在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场。。。。。。