1 高档住宅营销方法 本报告是严格保密的。 2 引言 3 2001年北京朝阳公园 朝阳公园，亚洲最大的城市公园，湖面碧波荡漾，景色宜人…… 那里的她虽然“出身”平凡但天生丽质，蕴藏着惊人的潜力…… 她不经意间在内心深处寻觅到“要做当期老大”的野心…… 对比纽约中央公园、伦敦海德公园，“北京中央公园区”的豪宅奇迹从此诞生…… 她就是——棕榈泉国际公寓。 4 2001年 12月 北京万柳 出生在“百家争鸣”的万柳区域，她可能怀有既兴奋又不情愿的矛盾心理…… 那里有广阔的高尔夫球场与蜿蜒流淌的昆玉河，但没有一样属于她…… 她的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，她做到了…… 因为她决不因循守旧，决不人云亦云，她坚信“相同招数不能用第二次” …… 她就是——锋尚国际公寓。 5 2005年2月 深圳香蜜湖 随着拍卖锤的应声落下，名噪一时的“九万三”归属亦尘埃落定…… 那里弥漫着CBD的国际气息，那里欣赏着珍贵的香蜜湖景，那里拥有纯粹的深圳富人区气质…… 世间众人皆翘首企盼她揭开神秘的面纱…… 一句“此前所享，皆属平常”的轻描淡写，再一次向世人演绎了“绝版”的含义…… 她就是——香蜜湖1号。 6 豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大 豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次 豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常 本报告以此三秘籍为引，展开下文…… 7 世联豪宅营销模式 8 为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？ 品牌 品质 品位 欲望 为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？ Not Just For But 9 欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。 欲望是非必需的，是超越物质需求的 精神满足。 欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。 10 作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……非理性精神需求 追逐时尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊贵至尚的地位 时尚感 稀缺感 身份感 11 城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。 故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要——迎合客户的欲望需求。 豪宅成功营销动作： 时尚感 稀缺感 身份感 营造 12 房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。 区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。 区域特征 区域发展阶段 豪宅成功营销方向 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 区域“少年”期 区域“成年”期 “告诉别人她会长得很美 ” 重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 13 豪宅成功营销方向 豪宅成功营销动作 重新定义区域价值，提升形象 基于区域价值，重新定义产品 利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 营造时尚感 营造稀缺感 营造身份感 14 世联豪宅营销模型 营销方向 营销动作 时尚感 身份感 稀缺感 定义区域 定义产品 细节放大 豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。。。。。。。