恒基兆业·沈阳金河湾项目竞标报告 沈阳中原物业代理有限公司 ShenYang.2.2010 本报告结构： 对市场的深刻洞察，对竞争对手的细致分析，对项目自身价值的深入挖掘，研判本项目价值点 根据本项目内部和外部的价值，制定总体营销策略以及执行策略方式 本报告的阐述方式 一、市场背景分析 三、产品设计建议 四、营销策略分析 二、项目定位分析 本报告结构： 对市场的深刻洞察，对竞争对手的细致分析，对项目自身价值的深入挖掘，研判本项目价值点 根据本项目内部和外部的价值，制定总体营销策略以及执行策略方式 本报告的阐述方式 一、市场背景分析 三、产品设计建议 四、营销策略分析 二、项目定位分析 以三个维度进行价值研判 Who？ When？ Where？ 宏观市场分析 区域机会分析 竞争状况分析 近九年沈阳GDP及增速 2001-2009年 单位：亿元 近九年三大产业所占GDP比重 2001-2009年 单位（%） 沈阳市国民经济的稳定发展、工业化升级，都成为2009年房地产平稳发展的重要基础。 数据来源：沈阳市统计局 近九年沈阳固定资产投资及增速 2001-2009年 单位：亿元 近九年房地产投资占固定资产投资比重 2001-2009年 单位（%） 房地产投资对固定资产投资的贡献率为32.34%，地位举足轻重。 数据来源：沈阳市统计局 优惠政策，贯穿全年。年底政策微调，重点打击投机购房和囤积土地的行为。 09-3-1 09-5-25 1 2 5 4 3 6 12 调整房地产项目资本金比例由35%降到20% 公积金11条新政,降低部分商品房最低首付款比例. 09-12-14 09-12-09 09-12-17 … … 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年 提出抑制投资投机、推进保障房建设等四大举措 拿地首付至少50%，分期缴纳期限原则上不超过1年 首套房贷利率7折,首付20%; 25条新政，专项维修基金75折、首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%；改善住房，可比照首套住房贷款政策执行；个人存量住房转让所涉及税费暂缓征收。 “国十一条”出台，严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。 出台“国十一条”，规范市场发展。 2010.1.10 2010年沈阳楼市高位运行，土地市场有所降温。 房地产支柱地位依然举足轻重 1 土地市场有所降温 3 依据 虽然在中央经济会议中确定未来的发展方向为结构性的调整，但是房地产的支柱地位依然是举足轻重的. 土地出让款首付50%，提高了拿地门槛；银行对于购地贷款房地产企业资信要求更为严格。 2010年对房地产的扶持政策有选择性的微调，但是央行继续实施适度宽松货币政策的基调已经确定，整体市场保持活跃。 货币流动性充裕整体市场保持活跃 2 住宅供应充裕 4 09年开发商拿地频繁，资金充足，预计2010年新开工量和预售量明显增加。 沈阳市经济发展稳定是房地产平稳运行的重要基础。 1 房地产投资对固定资产的贡献率高，地位举足轻重。 2 策鼓励房地产市场发展，地方政府支持态度明显 3 年底政策有所收紧，但房地产业支柱地位稳固 4 小 结 预测：国家政策将规范市场发展，抑制市场过热，而地方政策将鼓励、支持市场发展。沈阳经济运行平稳向上，发展势头良好。未来改善性购房逐步成为市场主导，宏观环境适宜房地产市场发展。 近五年沈阳市土地供求情况 2005-2009年 单位：万平米 2009沈阳市的土地推出量和成交量较2008年均有明显回升,但成交率仍然偏低. 数据来源：沈阳市统计局 沈阳市各区土地供求情况 2009年 单位：万平米 沈北新区土地推出面积最大，浑南新区土地成交面积最大，大东区土地成交率最高。 数据来源：沈阳市统计局 和平区楼面地价最高，铁西新区楼面地价直逼和平区，东陵区成交的万科和保利地块拉升成交单价；苏家屯、沈北地价最低。 各区住宅用地楼面地价 供地类型：净地 单位：元/平米 数据来源：沈阳中原市场研究部 竣工住宅量近几年走势平稳，基本保持在1100万平米以内，与往年住宅消化量持平，市场情况良好，供求平衡 01年----09年新开工量及新开工住宅量对比 01----09年竣工量和竣工住宅量对比 数据来源：沈阳市统计局 09年全年推出商品房1242.17万平，销售1396.14万平；推出商品住宅1062.08万平，销售1222.9万平，市场供不应求。 数据来源：沈阳市房产局 09年整体房价要明显高于08年，旺盛的需求拉动的房价快速上升 08年与09年商品住宅价格对比 解析 市场的火爆带动了房价的上涨，从5月份起，房价一路走高，而9月份由于房交会的召开，房价更是达到了全年的最高点，9月之后房价逐渐有所回落。 数据来源：沈阳市房产局 分期付款、分割发证的优惠政策推动土地成交回升。 1 沈北新区土地资源丰富，土地价格相对较低，未来发展空间巨大。 2 市场整体处于供不应求的状态，08年库存得以消化 3 09年全年的价格明显高于08年的价格，旺盛的需求拉动了房屋的价格 4 小 结 预测：二环外住宅项目将不断增加，郊区化发展趋势愈加明显，大众化楼盘及高档楼盘同时发展。沈北新区开发空间较大，城市南北将成为开发热点。