「和记黄埔都会轩营销执行报告」 思源经纪天津公司 2011.09 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功
思源经纪天津公司
整体营销思路
所谓“真传一句话，假传万卷书”，大道理其实可简洁说表述为： 武术高手在搏击时总是一招制敌，击中要害，绝对不会大战300回合才击倒对手； 高明的医生总是一针见血，药到病除，绝对不会开乱七八糟的药物骗钱； 精明的商人一招领先，步步领先；高人指点一语道破天机，不用太多言语……
本案三室及以上房源为销售难点，其面积较大，达到160-370平米，总房款高，目标客群以城市高端精英客群和殷富阶层为主，客群档次较高，但客群基数相对较小。在挖掘天津本地客群的基础上，需扩大外地客群的引入
65-72㎡
84-132㎡
200㎡
160-200㎡
200㎡
370㎡
一室一厅
两室两厅
三室两厅
四室两厅
联排别墅
五室三厅
投资（经营、地段、学区）
自住兼投资（本市）
自住兼投资（外阜）
地段占有型高端客户
前期提报余房对应客户模型
前期提报项目核心策略
项目核心发展策略逻辑步骤
本体
如何做？
项目整体发展策略制定
下阶段都会轩项目核心策略得出
思源天津公司核心资源挖掘
项目问题梳理
问题梳理
地段价值
项目核心卖点
核心点： 未来345套房源如何在短时间去化 与前期相比项目如何实现高溢价.……
策略点： 下一阶段主推90-200的中大户型，小户型惜售，5房及大户型产品超高定价挤压中大户型销售
内蒙分公司资源挖掘
学区价值
产权价值
外部资源挖掘
项目剩余房源推盘建议
山西分公司资源挖掘……
品牌价值
性价比价值
政策问题
大势问题
竞争问题
产品问题
推案问题
价值梳理
城市内部挖掘
项目各阶段推广方案推盘建议
项目各阶段资源配置推盘建议报告框架目录 CONTENTS
思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：syswin
营销目标
目录
地段价值
卖点一
学区价值
卖点二
处于市中心黄金地段南京路上 周边商场林立，商业配套成熟； 地铁上盖，处于地铁1、3号线交汇处
项目紧邻—— 实验小学、西康路小学、昆明路小学等；耀华中学、第一中学等众多名校
品牌价值
卖点三
产权价值
卖点四
和记黄埔地产—— 目前全国拥有50余地产项目，隶属于全球500大企业，也是香港交易所最大上市公司之一的和黄有限公司
项目处于天津市核心商业街南京路板块，区域内大都为综合体项目，而本案为南京路板块沿线项目上稀缺的70年大产权住宅

总结项目四大核心卖点——
核心价值点精准梳理
推售策略
暂时封盘，盘整余房，进行资源优劣分类和匹配，并对余房进行有效销控； 调整价格，制定优惠和促销措施，确定阶段性资源销售重点。 2011年春节前项目以中户型（84-200平米）推售为主，一室小户型采取“惜售”方式进行，即对外从口径和销售控制方面采取只能通过内部关系方可买得的策略，拔高调性，保证现场货源丰富。 五室和联排别墅等大户型产品暂不销售，以高价挤压中户型消化
一室
三、四室热销
三室、四室中户型持销
户型界定：小户型为一房，中户型为二、三、四房，大户型为五房及别墅
以完成销售目标为前提，我们建议主推两室、三室、四室中户型，每月推售节奏如下：
9月份
10月
11月
12月
1月份
话题营销期
顺销期
顺销期
顺销期
一\两室尾盘期
项目节点
2012年
两室
三、四室
一室清盘期
全新亮相，主推
两室热销
大户型开始启动
两室清盘期
五室/联排
大户型不售
全新亮相
一室顺销
一室顺销
一室顺销
两室热销
两室热销
全新亮相，主推
三、四室热销
大户型不售
大户型不售
大户型不售
国庆节
感恩节
房交会
圣诞节
元旦
营销节点。。。。。。。。。