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真观堂房地产顾问有限公司
Insight Real Estate Consulting Co.Ltd. HaErBin10.2016
——大都会日租公寓项目定位方案
谨呈：大都会房地产开发有限公司
PART1：如何看待这件作品？
集团发展战略 城市格局演变 项目区域未来发展 项目区域客群市场小结
集团简介
顺迈集团25年来深耕哈尔滨 顺迈集团于1991年进入哈尔滨，陆续投入房地产建设、城市开发、学校教育、医疗服务等项目。2004年，顺迈集团相继在利民开发区建成了米兰社区、顺迈医院、顺迈国际学校、华城别墅区、大都会·新天地花园社区，对哈尔滨新区的发展做出了实际贡献。 2014年，顺迈集团初期投入1.5亿元兴建了国际化的顺迈学校，从幼儿园、小学、初中、高中到国际高中，提供一系列高质量教育服务。学校由美国ZNA公司规划设计，优秀的师资力量从600名硕士研究生层层选拔出来。很多市民为了自己的孩子能够进入学校，举家搬迁至学校附近顺迈集团建设的大都会·新天地社区。
北京 2006年顺迈金钻 大连 2001年星海国宝 2005年星海新天地 2006年金石天地 2013年国宝星月湾 哈尔滨 1994年昆仑商城 1997年荣耀世纪 1999年世纪广场 2005年米兰DC 2011年大都会-华城 2011年大都会-新天地
深耕区域的地产运营商 城市高端居住理念的先行者房地产市场分析
25个在售项目，其中共有15家在无底线甩房（绿色），市场竞争已进入无序状态。区域中（红色）5个项目为区域标杆项目，受到较高关注。市场小结
房地产市场分析
顺迈集团，深耕哈市25年，区域市场11年 我们选择的利民开发区是否为冰城地产中的困局 ？？？站在城市运营的战略高度 集团肩负着哈尔滨向北扩容的领军职责 我们先从城市发展的角度审视地产市场
市场小结
城市发展城市发展的演变：主动郊区化、汽车时代到来
城市化水平达到80%表现
几个数据
人口郊区化的三个前提
主动郊区化的特征
市场小结
城市发展城市化
城市发展规律
郊区化
逆城市化
纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……
二战开始、20世纪60年代
时间
城市特征
20世纪70年代
20世纪80年代
二战开始、20世纪60年代
交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大
城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加
人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势
人口迁移
城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中
高收入阶层趋向郊区 中低收入者趋向城市 二次产业外迁
高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源 中低收入者趋向城市边缘或郊区
GDP
3000-5000美元
GDP: 5000-10000美元
GDP: 10000美元
59%
40%
41%
60%
城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化
截止到2015年底哈尔滨户籍总人口961.4万人，机动车保有量134万多辆 哈尔滨人均生产总值（GDP）53925.93元，哈尔滨市人均GDP为8658.07美元， 全市城市化率达到55%以上，其中道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区和松北区的城市化率达到90%以上
哈尔滨处于郊区化时代，而本案的区域发展正处于国家级新区大力建设的基调上
市场小结
城市发展
都市人口
郊区人口哈尔滨的城市扩容从开发区的建立开始
哈尔滨开发区由国家级哈尔滨经济技术开发区和国家级哈尔滨高新技术产业开发区组成。 哈尔滨经济技术开发区是中国49个国家级经济技术开发区之一，于1991年6月辟建，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区。 高新技术产业开发区是中国54个国家级高新技术产业开发区之一，于1988年辟建，1991年3月晋升为国家级高新技术开发区。 2001年二区管理机构正式合并，开始二次创业。 开发区设有南岗、哈平路两个集中区。 南岗集中区主要做为高新技术项目孵化和企业研发基地，是金融、保险、中介服务、餐饮、旅游、文化、休闲、娱乐中心和国内外著名大公司总部及驻哈分支机构的集中地
市场小结
城市发展
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